[2017 경제대예측]㉑ 주택시장 이탈 투자자, 토지로 몰린다

조만간 미국 연방준비제도의 금리 인상이 예상되고 있다. 금리 인상이 단행되면 미국의 기준금리는 지난해 12월 0.25%포인트 인상 이후 약 1년 만에 상향 조정하는 셈이다.  

미국 기준 금리인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높아 국내 부동산시장에도 적지 않은 영향을 줄 것으로 보인다. 그러나 미국이 기준금리를 올리더라도 국내 기준금리가 곧바로 인상하지 않을 것으로 것으로 예상된다. 다만 국내 시중은행들이 미리 시중금리를 따라 올릴 가능성이 커 부동산 시장의 투자 심리를 위축시킬 가능성을 배제할 수는 없다.

이처럼 미국발 금리인상, 공급과잉, 가계부채 1300조원 돌파, 그리고 부동산 규제 강화까지. 내년 정유년 새해 부동산시장은 그야말로 악재 투성이다. 여기에 연말 치러질 19대 대통령 선거 등도 변수로 작용할 수 있어 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않다. 지난달 11‧3 주택시장 안정화 관리방안이 발표됐지만 일부 분양시장의 투자 열기가 사그라지지 않고 있어 추가 규제도 예고된 상황이다. 시장 전문가들은 혼란 속 내년 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있을까.

아파트의 경우 불확실성 속 공급과잉에 따른 안정화가 기대된다. 부동산114에 따르면 내년과 전국 아파트 입주물량은 2017년 37만가구에 이른다. 이는 2014년 이후 주택시장이 호황기를 맞으면서 분양물량이 크게 늘어난 때문이다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이며, 최근 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)과 비교 하면 두 배 이상 많은 수준이다. 더욱이 2018년 아파트 입주물량은 41만 가구에 달한다. 2년 동안 총 77만8000여 가구가 공급되는 것이다.

국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획에 따르면 연평균 공급물량은 27만가구 정도다. 다시 말해 향후 2년 동안은 국토교통부 중장기 공급계획 물량보다 20만가구 이상 많이 물량이 풀리는 공급과잉 시즌인 셈이다. 이로 인해 일부 지역은 입주 물량 증가, 아파트 전셋값 하락, 역전세난, 급매물 증가, 아파트 매맷값 하락으로 이어질 가능성이 높아졌다. 여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 주택시장은 더 위축될 수도 있다.

분양시장 역시 호시절은 끝났다는 평가가 주를 이룬다. 내년 분양시장은 최근 정부가 발표한 11‧3부동산 대책(전매제한 기간연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등) 영향으로 위축이 불가피할 전망이다.

11.3 부동산 대책으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양 시장이 재편될 가능성이 높다. 다만 규제가 비껴간 일부 지역은 도리어 수요자가 몰리는 풍선효과가 나타날 가능성은 배제할 수 없다.

한편, 대표적 부동산 투자상품으로 꼽히는 오피스텔은 투자자들의 관심이 지속되며 매매가격 상승이 이어질 전망이다. 오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능하고 매월 월세를 받을 수 있다는 장점이 투자자들에게 매력으로 작용하고 있다. 저금리 기조가 유지 된다면 시중 유동자금이 계속 몰릴 가능성이 클 것으로 보인다. 더욱이 11‧3 대책이 아파트 분양시장을 정조준 하면서 전매제한과 청약통장에 구애를 받지 않는 오피스텔 분양시장이 반사이익을 볼 것으로 예상된다.

다만 저금리 기조 속에서 자금을 흡수하던 오피스텔 투자에 예고된 변수와 주의사항이 있다. 미국 금리인상과 대선으로 시장의 불확실성이 높아 국내 시장금리와 오피스텔 수익률 차이가 확대되기는 어려워 보인다. 여기에 올해와 내년 연간 4만실 이상 오피스텔 입주가 진행되는 것도 변수다. 공급량 증가에 따라 공실이 발생한다면 안정적인 임대수익 확보가 어렵게 돼 오피스텔 투자수익은 낮아지게 된다. 또한 지난달부터 상호금융 비주택담보대출의 LTV 총 한도가 기존 80%에서 70%으로 최대 10%포인트 강화돼 대출문턱이 높아진 점도 고려해야 한다.

전문가들은 올 한해 비교적 잠잠했던 토지시장에 대해선 내년 주목받을 가능성이 높다고 보고 있다. 풍부한 유동자금이 풀리는 가운데, 주택시장의 위축과 분양물량 감소로 안전자산인 토지로 투자수요가 유입될 가능성이 커져서다.

업계에 따르면 내년 토지보상금은 2010년 이후 가장 큰 규모인 19조 원이 풀릴 예정이다. 현정부 들어 부동산 개발정책 방향이 주거복지로 선회하면서, 토지보상금 규모는 과거 정부에 비해 줄어든 상황을 고려하면 이 같은 토지보상금 규모는 토지시장에 희소식이 될 수 있다.

부동산114 관계자는 “보상금 절반은 서울 수서역세권, 제2판교테크노밸리, 과천 기업형 임대주택 등 수도권에서 풀릴 예정이기 때문에 인근 지역의 토지가격 상승이 예상된다”며 “이처럼 내년 부동산 시장은 대내외 악재 속 희비가 엇갈릴 것”이라고 말했다.