투기과열지구 지정 빠진 '예상된 범위' 중론…"과열시장에 미치는 영향력 제한적" 평가
19일 정부가 발표한 부동산 대책의 효과에 대해 건설업계, 학계, 부동산 업계는 “예측범위 내였다”라는 평가를 내리고 있다. 당초 업계에서 거론됐던 조정지역 확대, 주택담보대출비율(LTV)‧총부채상환비율(DTI) 선별 환원 등이 그대로 적용됐기 때문이다. 더 나아가 “11.3 대책의 범위를 크게 벗어나지 못했다”는 평가마져 나오고 있다. 이번 대책으로 정부가 잠재우려 한 시장과열이 재건축 시장을 중심으로 재차 불거질 수 있다는 비관적 전망도 나오고 있다.
19일 국토교통부, 기획재정부 등은 정부 정부 광화문 청사에서 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 맞춤형 대응방안’을 발표했다. 세부적으로 청약조정지역을 종전 47곳에서 50곳으로 확대, 조정지역 대상 LTV‧DTI 비율 10%포인트(p) 하락, 재건축 조합원 보유 주택수 제한 등이 대책의 골자다.
이에 대해 건설업계는 예상 가능한 범위라는 평가를 내리고 있다. 당초 거론된 LTV‧DTI 선별규제, 집단대출 DTI 적용, 조정지역 확대, 재건축 대상 규제가 그대로 대책에 담겼기 때문이다. 이에 시장에 미칠 영향이 제한적일 것이란 목소리가 나온다.
한 대형 건설사 관계자는 “이전부터 LTV, DTI 상향 등의 내용이 대책에 담길 가능성이 꾸준히 거론됐다. 거시경기 등을 감안해 과열된 지역만을 정부가 겨냥해야 하는 당위성 때문이다”며 “일부 가수요가 제거되는 효과는 있을 수 있다. 그럼에도 여전히 잘되는 사업장을 중심으로 수요는 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.
학계에서는 대책이 실효성을 담보하기 힘들다는 의견이 나온다. 당초 거론됐던 투기과열지구 지정 등의 강력한 방안이 제외됐기 때문이다. 아울러 시장상황을 장기적으로 바라보지 않고 대책을 내놓은 ‘성급한 대책’인 만큼 효과도 반간될 수 있다는 목소리가 나온다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “(부동산 시장 과열을 잠재울) 가장 강력한 대책은 투기과열지구 지정이다. 하지만 정부가 거시경기 전반이 하락할 것을 우려해 11.3 대책에서 크게 벗어나지 않은 ‘알맹이’가 빠진 방안을 내놨다”며 “또한 정부 초기 부동산 시장이 상승하는 것은 어느정도 예측할 수 있는 상황이다. 이를 부동산 시장 과열로 조기진단해 대책을 내놓은 것도 시기가 적절하지 않다. 차라리 정부가 금리인상, 입주물량 공급과잉 등 대형 악재가 다수 있는 하반기에 대책을 내놓았어야 한다. 단기적 시각에 급급해 대책을 내놓으면 정책 신뢰성이 크게 저하될 수 있다”고 말했다.
기존 재건축 시장을 중심으로 수요쏠림 현상이 발생할 수 있다는 목소리도 나온다. 이번 대책은 19일 이전 분양단지에는 소급적용되지 않는다. 현재 전국적 부동산 시장 가격 상승세를 이끄는 강남4구를 중심으로 하는 투자수요를 꺾기에 대책이 역부족이라는 평가다.
심교언 교수는 “이번 대책은 지방시장 침체를 고려해 완급조절이 이뤄졌다. 다만 그렇다 해도 규제는 규제다. 추가 규제를 피해 기존 재건축 시장에 대한 수요자들의 쏠림이 강해질 가능성이 높다”고 말했다.
하반기 입주물량 공급과잉, 금리인상이 오히려 대책에 비해 더 강력하다는 분석은 다른 전문가도 지적한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “이번 대책을 통해 주택시장은 상승세가 멈추고 조정국면에 들어갈 것으로 예상된다. 앞으로 전통적 비수기 진입에다 금리인상 예고, 대출규제 강화 등 정책기조가 규제로 전환되면서 구매심리 위축 등으로 거래감소 가능성 때문이다. 이에 가격약세가 전망된다”며 “다만 이번 대책은 중강도 수준이다. 시장에 미치는 영향력은 제한적일 수 밖에 없다. 서울 등 수도권 주택시장이 매매가격 급락, 시장급랭으로 이어질 가능성은 낮은 상황이다”고 말했다.
시장에서도 이번 대책을 통한 영향력은 제한적일 것으로 바라보고 있다. 재건축 시장을 중심으로 한 과열양상을 정부가 제대로 대처하지 못했다고 업계는 분석한다. 정부가 재건축 시장을 겨냥한 조합원 주택 수 제한의 경우 현실을 제대로 반영하지 못했다는 평가까지 나온다.
개포동 인근 A공인중개사무소 관계자는 “재건축 조합원 지위를 통해 주택 여러채를 구매하는 수요자는 그렇게 많지 않다. 개포주공1단지의 경우도 5000가구 중 중복 조합원은 1% 밖에 안된다. 거기다 기껏해야 조합원 지위를 받아도 1가구만 분양받지, 중복투자를 노리는 구매자는 드물다”며 “대책에 따라 과열양상이 일부 진정될 수는 있다. 그럼에도 여전히 재건축 시장은 수요자가 우위인 시장이다. 대책에 따른 영향력이 제한적일 가능성이 높다”고 말했다,
장기적으로 대책에 따라 집값이 하락해도 다시 회복될 수 있다는 전망도 나온다. 고덕동 인근 B공인중개사무소 관계자는 “단기적으로 재건축 아파트들의 가격조정이 일어날 수 있다. 이번 대책이 분양권의 상한선 역할을 하기 때문이다. 다만 11.3 대책 때도 가격이 하락한 단지들이 재차 예년 수준을 회복하는 상황이다”며 “장기적으로 가격상승이 이어질 전망”이라고 말했다.
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