과열지역 금융규제 강화…경기 광명·부산 기장군 및 부산진구 조정지역 편입
새 정부가 부동산 과열지역에 대해 칼을 뽑아 들었다. 당초 정부 관계자들이 공언한 바와 같이 지역별 맞춤형 금융규제가 이뤄졌다. 추가된 청약조정지역인 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구에 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩 낮춰 적용된다. 아울러 해당 지역을 포함한 전국 40곳 조정지역에서 발생한 집단대출에 DTI가 새로 적용된다.
19일 국토교통부, 기획재정부 등은 정부 광화문 청사에서 이같은 내용의 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다. 문재인 정부 출범후 첫 부동산 대책이다.
이번 대책에 따라 지난해 11.3 부동산 대책 때 선정된 청약조정지역이 확대됐다. 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구가 조정지역에 새로 편입됐다. 해당 지역을 포함해 조정지역은 종전 37곳에서 전국에 40곳으로 늘어난다. 이들 지역은 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한이 적용된다.
새로이 조정지역에 추가된 3곳은 부동산 시장 과열조짐을 보였다. 조정지역의 경우 경기 기준 직전 2개월 청약경쟁률, 3개월 누계 주택가격 상승률이 각각 22.2대 1, 0.32%다. 광명의 경우 동일한 기준으로 청약경쟁률과 주택가격 상승률이 31.8대 1, 0.84%로 경기 지역 조정지역 대비 높았다. 부산 기장군과 부산진구의 경우 청약경쟁률과 주택가격 상승률이 각각 21대 1‧0.93%, 67대 1‧0.99%다. 역시 부산에 위치한 조정지역 청약경쟁률(58.2대 1)과 주택가격 상승률(0.76%)에 근접한 수준이다.
국토부 관계자는 “조정 대상지역으로 선정된 곳의 청약경쟁률은 선정되지 않은 곳보다 높다”며 “청약 당첨 후 시세차익 등을 목적으로 분양권을 거래하는 전매거래량이 지난 2013~2014년 대비 증가했다”고 설명했다.
이번 대책으로 조정지역 40곳의 LTV, DTI 적용비율은 각각 60%, 50%로 종전 대비 10%포인트(p)씩 줄어든다. 이는 당초 김현미 국토부 내정자, 김동현 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 공헌한 ‘맞춤형 부동산 대책’의 일환이다.
국토부 관계자는 “차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는 여신심사 체계가 (잔금대출에) 완비됐다”며 “다만 서민, 무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV, DTI 규제비율이 유지된다. 부실 가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지해 내집마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원할 계획”이라고 말했다.
또한 조정지역에는 집단대출에(잔금대출)도 DTI 50%가 신규 적용된다. 이를 통해 잔금대출은 여신심사가이드라인에 이어 금융규제 강도가 강화된다. 집단대출은 이주비, 중도금, 잔금대출로 구분된다. 잔금대출은 중도금대출과 달리 건설사 보증이 이뤄지지 않는다. 이에 중도금대출 대비 차주가 부담하는 이자비율이 높다.
국토부 관계자는 “금융회사 대출 건전성을 고려해 지역별 선별규제가 적용됐다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역을 중심으로 가격조정 과정에서 대출부실이 발생할 수 있다고 판단했다"며 “주택가격이 안정적인 지역은 상대적으로 대출부실 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다”고 말했다.
또한 국토부는 조정 지역을 주거정책심의위원회를 통해 탄력적으로 조정할 방침이다. 기존에는 국토부 법령 개정절차가 필요했지만, 앞으로 주거정책심의위원회를 통해 신속한 의사결정을 도모할 계획이다.
국토부 관계자는 “시행령‧시행규칙 등 통상적으로 2~3개월이 필요한 개정절차를 거치지 않고 신속하게 조정 대상지역을 선정해 적시성 있는 대응이 가능하다”고 설명했다.
아울러 국토부는 투기과열지구 지정 가능성도 열어뒀다. 국지적 시장과열이 지속되거나 주변 지역으로 투기열기가 확산될 가능성 때문이다. 투기과열지구 지정 시 해당 지역은 DTI 40% 적용, 재건축 조합원 지위양도 금지, 청약1순위 자격제한 조치 등이 적용된다.
국토부 관계자는 “주택시장 동향 및 지표 등을 정례적으로 분석해 과열추세가 지속되거나 심화 시 투기과열지구 지정을 적극 검토할 것”이라고 밝혔다.
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