이번 조치 19일 입주자모집공고분부터 적용…서민·무주택 실수요자는 기존 LTV 규제 유지
정부가 19일 발표한 6·19 부동산 대책에는 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트 하향 조정하고 서울지역 전체에서 분양권 전매를 금지하는 방안이 담겼다. 정부는 이번 조치에도 불구하고 부동산 과열 현상이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 검토하고 있다고 밝히는 등 추가적인 부동산 대책을 단계적으로 내놓을 방침임을 밝혔다. 정부가 발표한 6·19 부동산 대책을 Q&A(문답식)으로 풀어본다.
대책 추진 배경은.
최근 부동산시장 심리가 호전되면서 집값 상승 기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가하고 있다. 국지적 과열이 심화, 확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제전반에 부담이 될 우려가 있고 단기 전매차익을 기대한 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생하고 있다.
조정대상지역 선정 기준은 무엇인가.
주택가격, 청약경젱률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역 경제여건과 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 선정했다. 경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 이런 정량적 요건을 충족하고 최근 주택가격 상승률이 높은 지역이다.
투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?
하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다. 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속시에는 ‘투기과열지구’ 지정을 적극 검토할 계획이다.
작년 11월에도 투기과열지구 지정과 관련해 과열 지속 시 지정을 적극적으로 검토한다고 말했다. 지금 여러 상황을 종합하면 현 수준의 과열이 조금 더 지속하면 투기과열지구를 지정할 가능성이 작년 11월보다 한 단계 더 커졌다.
맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지. 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인가.
개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 6월19일 입주자모집공고분부터 적용된다 . 6.19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로, 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다.
1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다. 입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 '주택공급에 관한 규칙' 개정 절차를 최대한 단축하여 신속히 시행 예정이다.
조정대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는.
조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있음. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 이어야 함.다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있음.
이번 LTVㆍDTI 규제강화의 특징과 기대효과는?
주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 전 업권 LTVㆍDTI를 동일하게 강화했다(LTV 70→60%, DTI 60→50%). 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제한 것은 ‘14.8월 합리화조치 이전에 문제가 되었던 풍선효과를 방지하려는 의도다. 다만, 서민ㆍ무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTVㆍDTI 규제비율 유지하게 된다.
2014년 8월 이전 수준으로 LTV․DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는.
이번에 LTV․DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화했지만, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.
조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유는.
조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다.
실수요자 자금애로에 대한 대응방안은.
조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대(부부합산 연소득 6000만원 이하, 생애최초는 7000만원, 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주)에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다. 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV․DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용한다(LTV 70%, DTI 60% 적용). 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향하여 완화 적용한다(60%). 또 서민․실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 올해 중 차질없이 공급할 계획이다(2017년 기준 공급계획 44조원).
정부는 냉․온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인가.
이번 LTV․DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.