금융위, 수도권 내년 2월 비수도권 5월 시행
내년부터 신규 주택담보대출 시 총부채원리금을 고려한 상환능력으로 평가를 하게 된다. 지난 3분기 말 가계부채가 1166조원에 달했고 미국 금리 인상 가능성도 높아짐에 따라 나온 조치다.
금융위원회는 14일 신규 주택담보대출자의 총 금융부채 상환부담 평가 도입 등을 포함한 '여신심사 선진화 가이드라인'을 발표했다. 수도권은 내년 2월 1일, 수도권 이외 지역은 5월 2일부터 이 안을 시행한다.
이 가이드라인에 따르면 '신규대출'은 신규 취급 대출과 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등을 포함한다. 대출 기한 연장, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정·대환, 기존 중도금대출 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우 등은 제외한다.
금융위는 우선 신규 주택담보대출 시 DSR(총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio) 지표를 통해 대출자의 총 금융부채 상환부담을 평가하기로 했다. DSR 지표는 대출자의 소득 대비 전체 금융부채의 부담정도를 나타내는 지표다. 주택담보대출의 원리금상환액과 기타 부채의 원리금 상환액을 평가에 포함한다.
DSR이 은행에서 판단하는 적정수준을 초과한 자는 은행 자체의 사후관리 대상에 선정된다.
기존에는 주택담보대출자의 금융부채 상환 능력을 평가할 때 DTI(총부채상환비율)를 활용했다. DTI는 기타 대출의 경우 원리금 상환액이 아닌 '이자상환액'만 평가에 고려했다.
금융위는 신규 변동금리 주택담보대출 시 금리상승 가능성까지 고려해 상환능력을 평가하기로 했다. 향후 미국 금리인상에 따른 주택담보대출 금리 상승시 변동금리 대출자의 이자부담이 늘어나기 때문이다.
이에 신규 변동금리 주택담보대출자에 대해 '상승가능 금리(stress rate)'를 적용, 대출한도를 산정한다.
상승가능 DTI가 80%를 넘으면 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출규모를 조정한다. 다만 집단대출, 상속·채권보전을 위한 경매참가 등의 경우에는 변동금리 대출이라도 예외를 적용하기로 했다.
상승가능 금리는 최근 5년 신규취급 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 가중평균금리를 차감한 금리다. 12월 현재 상승가능금리는 2.7%다.
금융당국은 신규 주택담보대출 시 신규 주택구입용 대출 등의 조건에 해당하면 비거치식·분할상환 대출(거치기간 1년 이내)로 취급한다고도 밝혔다.
비거치식·분할상환 대출 취급에 해당하는 조건은 ▲신규 주택구입용 대출 ▲고부담대출(LTV 또는 DTI가 60% 초과)의 대출 전액 ▲주택담보대출 담보물건이 해당건 포함 3건 이상 ▲소득산정시 신고소득 적용 대출 등이다.
다만 집단대출과 상속·채권보전을 위한 경매참가, 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우, 불가피한 생활자금 등의 경우에는 신규대출 분할상환의 예외로 뒀다.
금융위는 대출자의 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙소득을 우선 활용해 소득을 파악하기로도 했다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우는 인정소득, 신고소득을 활용해 소득을 추정한다.
다만 집단대출(중도금·이주비·잔금대출)이나 3000만원 이하 소액대출의 경우 제한적으로 최저생계비를 활용한다.
손병두 금융위원회 금융정책국장은 "DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 등의 관행이 안착할 시간 필요하다"며 "수도권은 2월1일, 비수도권은 5월2일 시행할 것"이라고 말했다.
그는 이어 "이번 가이드 라인은 은행권 자율의 여신심사 시스템으로 구축할 것"이라며 "금융사는 대출자가 갚을 수 있을 만큼 빌려주고, 대출자는 처음부터 나눠 갚는 방식으로 전환하고자 하는 것"이라고 덧붙였다.