KDI "3년 후 미분양사태 가능성...건설경기·가계부채에 악영향 줄 수도"
올해 아파트 분양물량이 급증하면서 건설경기와 가계부채에 부담을 줄 수 있다는 우려가 나온다. 미분양물량이 3년 뒤 3만호까지 늘어날 수 있다는 분석이다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 3일 보고서 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의'에서 "아파트 분양물량은 올해 49만호 안팎으로 예년의 2배 가깝게 늘었다"고 밝혔다. 지난 15년간 연평균 분양물량은 27만호였다.
송 연구위원은 "올해 분양 물량이 1990년대 초 신도시 200만호 개발 계획 이후 가장 많은 물량"이라고 밝혔다. 또 정부가 세운 '2013~2022년 중장기 주택공급계획'의 아파트 분양물량 목표치인 연평균 27만호보다 많다.
공급이 늘어나 미분양물량도 증가한다는 문제가 있다. 송 연구위원은 "분양물량이 3년 시차를 두고 준공 후 미분양으로 나타난다"며 "2018년 준공 후 미분양 물량은 주택수요심리가 양호할 경우에도 2만1000호, 시장심리가 악화될 경우는 3만호까지 늘어날 수 있다"고 분석했다.
준공시점 이후의 미분양물량은 준공 이전 미분양보다 건설사의 현금흐름에 더 많은 악영향을 끼친다. 준공 전에는 건설사가 집단대출 형태로 분양금액의 60~70%를 안정적으로 확보할 수 있지만, 준공 후에는 개인대출로 전환되기 때문에 분양금액 확보가 불안정해진다. 이 때 분양자가 입주하지 않아 할인분양·할인매각이 많아지면 건설사 현금흐름이 직접적으로 제약받을 수 있다. 실제로 준공후미분양 물량이 급증한 2008년 이후 건설사들의 영업이익률도 급감했다.
가계대출에도 악영향을 줄 수 있는 것으로 보인다. 아파트 중도금 집단대출은 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않아 분양 받는 이들의 상환능력을 정확하게 파악하기 어렵다. 가계부채의 불확실성을 확대시킨다. 이에 관해 송 연구위원은 "앞으로는 집단대출에도 DTI 규제를 적용하고 개인신용평가 심사를 강화해 건전성을 높여야 한다"는 개선방안을 제시했다.
