지난해 10월 레고랜드 사태 이후 20% 상승···리파이낸싱 우려 해소중
정부 리츠 지원정책에 투자 적기 분석···ETF보다 펀드 투자가 비교우위
[시사저널e=이승용 기자] 지난해 가파른 금리인상과 레고랜드 사태로 급락했던 상장 리츠(REITs) 주가가 최근 꾸준한 반등세를 이어가고 있다.
이는 금리인상에 큰 타격을 입을 것으로 예상됐던 일부 리츠들이 기대 이상의 조건으로 재대출(리파이낸싱)에 성공하고 정부 역시 리츠 육성을 위한 지원책을 발표하면서 투자심리가 개선되고 있기 때문이다.
증권가에서 올해 1분기가 리츠 투자에 적기라는 분석이 나오고 있는 가운데 업계에서는 상장 리츠 투자는 ETF보다 펀드가 더 나은 성과를 낼 수 있다는 조언도 나오고 있다.
◇ 상장리츠 주가 고공행진···금리우려 해소되나
19일 한국거래소에 따르면 이날 KRX 리츠 TOP 10 지수는 전날보다 2.33(0.26%) 상승한 914.56에 장을 마쳤다. 11일 877.68로 장을 마친 이후 6거래일 연속 상승세다.
KRX 리츠 TOP 10 지수는 유가증권시장 상장 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목을 유동주식비율을 시가총액에 반영한 ‘유동시가총액’으로 가중해 산출한 지수다.
KRX 리츠 TOP 10 지수는 지난해 9월 22일까지만 해도 1000을 웃돌았지만 이후 가파르게 진행된 금리인상과 레고랜드 사태로 하락하기 시작했고 지난해 10월 21일에는 761.87까지 떨어지기도 했다. 하지만 이후 반등을 시작해 이날 저점 대비 20.0% 상승한 상태다.
리츠 주가 반등은 금리가 고점을 찍었다는 인식이 늘어나고 있기 때문이다. 리츠 대부분은 부동산 매입시 대출을 끼고 레버리지를 일으키는데 대출금 상환기일이 다가오면 만기연장이나 리파이낸싱(재융자)시 대출이자가 급증할 것으로 예상되면서 배당금 감소 우려가 확산했다. 특히 NH올원리츠와 롯데리츠 등 일부 리츠들에 대한 리파이낸싱에 대한 우려가 급격히 확산하면서 주가 하락 폭이 컸다.
하지만 올해 들어 몇몇 리츠들이 무난하게 리파이낸싱을 완료하면서 리츠시장 전반적으로 투자심리가 빠르게 개선되고 있다.
NH올원리츠는 이달 3일 1270억원의 리파이낸싱을 5%대 변동금리로 마쳤고 롯데리츠 역시 지난 16일 담보대출과 담보부사채 발행을 통해 각각 1300억원, 700억원을 5%대 후반 금리로 리파이낸싱했다.
정부가 이달 5일 발표한 ‘리츠 제도 개선방안’ 역시 리츠 투자심리를 개선하는데 도움이 되고 있다. 이번 개선안을 통해 리츠도 기업어음(CP) 발행이 가능해지면서 자금조달에 대한 우려가 빠르게 개선됐다는 평가다.
◇ 상장리츠 투자는 펀드?···ETF 수익률 상회
증권가에서 올해 1분기가 리츠 투자를 위한 최적기가 될 수 있다는 분석도 나온다. 지금이 ‘무릎’이라는 것이다.
이경자 삼성증권 연구원은 “양호한 금리에 리파이낸싱이 순차적으로 진행되며 개별 리츠의 주가 회복은 물론 산업 전반에 대한 투자심리 회복이 진행될 전망”이라며 “올해 1분기는 과도한 리스크가 걷 히는 K-REITs의 비중확대 시점으로 판단한다”고 분석했다.
업계에서는 리츠 투자시 ETF보다 펀드 투자가 더 낫다는 조언도 나오고 있다. 실제로 지난해 리츠 시장에 약세를 보일 당시 수익률 데이터를 살펴보면 리츠 분야에서는 몇몇 펀드가 시장지수를 추종하는 ETF보다 더 나은 수익률을 보여줬다.
지난해 KRX 리츠TOP10 지수는 –24.7%나 하락했다. 하지만 마스턴투자운용의 ‘마스턴코어인컴REITS 5호’는 –6.8%, 한화자산운용의 ‘K리츠플러스펀드’는 –13.0%로 시장대비 우월한 성과를 냈다. 마스턴코어인컴REITS 5호의 경우 2021년 8월말 설정부터 지난 16일까지 기준으로는 4.5%의 수익을 내고 있다.
유나무 마스턴투자운용 헤지투자본부장은 “리츠는 리츠별 특성이 다르고 재무상태와 파이낸싱 구조, 수급관계가 다르기에 선별적 투자가 필요하다”며 “전문가들이 투자하는 펀드가 ETF 대비 비교우위를 보일 수 있다”고 설명했다. 이어 “마스턴코어인컴REITS 5호 역시 몇몇 특정 리츠의 추가 급락을 예상하고 현금 비중을 확대한 다음 저점에 매수함으로써 시장수익률을 상회할 수 있었다”고 덧붙였다.
한화자산운용의 한화K리츠플러스펀드는 국내 모든 상장 리츠에 투자하는 상품이지만 글로벌 리츠, 인프라자산 등에도 투자하는 상품이다. 한화K리츠플러스펀드도 시장 상황에 따라 펀드매니저가 리츠, 인프라, 채권 간 비중을 유동적으로 조절하기에 수익률 방어가 용이하다고 한화자산운용은 설명하고 있다.