[인터뷰] 유나무 한화운용 매니저 “해외 리츠펀드 직접운용 노하우 쌓였다”
[인터뷰] 유나무 한화운용 매니저 “해외 리츠펀드 직접운용 노하우 쌓였다”
  • 송준영 기자(song@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.04.11 17:16
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한화자산운용, 일본·아시아리츠펀드 이어 글로벌리츠펀드 직접 운용
“현지 탐방, 자체 시장분석 등 자체 역량 갖춰···수익률로 증명”

“현지에서 발로뛰고 느낀 것을 토대로 투자를 했더니 수익률이 좋아졌습니다.”

11일 서울시 여의도 한화자산운용 본사에서 만난 유나무 한화자산운용 매니저는 지난해  ‘한화재팬리츠펀드’ 성과에 대해 이같이 말했다. 한화재팬리츠펀드는 최근 1년간 수익률이 17.13%로 벤치마크 지수 대비 7%포인트가 넘는 성적을 냈다. 글로벌 리츠(REITs부동산투자전문뮤추얼펀드) 펀드 중에서는 1위에 해당하는 수익률이다. 

리츠는 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 안정적인 배당 수익을 거둘 수 있는 데다 부동산 가격 상승에 따른 시세 차익 등을 기대할 수 있어 최근 투자자들 사이에서 화두가 되고 있다. 리츠 펀드는 주식처럼 거래되는 리츠들을 포트폴리오로 구성해 운용하는 상품이다.  

유 매니저는 “일본 리츠라고 하면 오피스 건물에는 긍정적인 평가가 많았지만 리테일(상가 등)에 관해서는 부정적인 전망이 많았다. 하지만 오사카 현장에서 느낀 분위기는 이와는 달랐다. 외국 관광객이 거리에 쏟아지는 걸 봤고 리테일이 잘 될 수밖에 없는 상황이라 생각했다”며 “이후 관련 리츠를 펀드에 편입했고 수익률에 큰 기여를 했다”라고 말했다. 

그는 이러한 점이 직접 운용의 장점이라고 밝혔다. 일반적으로 국내 글로벌 리츠펀드는 해외 현지 자산운용사 위탁으로 운용된다. 부동산 현장에 대한 접근성이 좋고, 오랜 리츠 시장 역사에 따른 경험이 축적된 까닭이다. 하지만 한화자산운용은 국내에서 유일하게 해외 리츠 펀드(액티브형)를 직접 운용한다. 이번 달에도 기존 한화재팬리츠, 아시아리츠 펀드에 이어 해외 자산운용사에 위탁하던 ‘한화글로벌리츠’를 직접 운용으로 전환했다.

유 매니저는 한화글로벌리츠펀드의 직접 운용 전환에 대해 “그동안 다른 리츠 펀드를 직접 운용하면서 자체적인 역량이나 노하우가 쌓였다. 오히려 해외 자산운용사보다 자사의 시장 판단이 맞을 때가 많았다”며 “보다 더 정교하게 펀드를 운용하고 수익률을 높이기 위해 운용을 직접하는 것으로 결정했고 보완을 위해 해외 리츠 분석에 능한 글로벌 운용사를 자문사로 두게 됐다”고 밝혔다.

다음은 일문일답

-리츠에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 리츠 펀드는 무엇인가.

“부동산을 기반으로 임대 수익과 매각 차익 등 다양한 수익 사업을 영위하는 기업의 주식 즉, 리츠에 투자하는 펀드다. 한화글로벌리츠 펀드는 미국이나 일본, 홍콩, 호주, 유럽 등 다양한 나라의 물류창고, 오피스, 임대주택, 리테일 리츠에 투자한다.”

-리츠를 직접 사는 것과 리츠 펀드에 가입하는 것의 차이는 무엇인가.

“직접투자는 배당을 바로 수취할 수 있다는 장점이 있다. 펀드는 배당 수취는 안되지만 수익률로 녹아들어 간다. 국내는 직접투자 하기가 편하다. 리츠의 보유 자산이 국내에 있다보니 친숙하고 쉽게 눈으로 확인할 수 있다.”

“하지만 해외 리츠의 경우엔 직접 투자하기가 쉽지 않다. 특히 다양한 나라의 리츠의 경우 개인 투자자가 그 기초자산을 분석하고 시장 흐름을 알아내기가 어렵다. 예를 들면 리테일 관련 부동산의 경우 미국은 아마존 효과 때문에 전망이 좋지 않지만, 홍콩은 마카오와의 다리 연결 등으로 여행객이 많아지면서 호황이다. 이런 세세한 정보들을 알기가 쉽지가 않다.” 

-글로벌리츠펀드를 위탁운용하다 직접 운용으로 바꿨다. 이유는?

“일본리츠와 아시아리츠 펀드는 자체적으로 이전부터 직접 운용을 했다. 직접 운용 성과가 재작년부터 나오기 시작했다. 이 과정에서 자체적인 역량이나 노하우가 쌓였다.” 

“더불어 시장 대응을 더 긴밀하게 해 수익률 제고 측면에서 직접 운용을 결정했다. 위탁사 운용 철학이나 뷰에 따라 운용하다보니 간혹 시장과 괴리가 있는 측면이 있었다. 오히려 자사의 시장 분석이 더 잘통할 때가 있었다. 다만 미국이나 유럽까지 커버를 해야하다보니 현지 글로벌 부동산 운용사인 리프(RREEF America LLC)로부터 자문을 받는다.”

-직접 운용 전환을 하면 투자자 입장에서 어떤 부분이 좋아지는 건가

“기존 직접 운용으로 전환한 펀드들의 경우 수익률로 증명됐다. 직접 운용 전환에 따라 회사에서 직접 그 나라에 가서 사이트 투어를 하고 기업을 탐방하는 인프라를 갖춰줬는데 이러한 부분이 지난해 수익률로 나왔다.” 

“글로벌리츠펀드의 경우 수익률 부분은 이제 시작을 했으니 결과로서 보여드려야 하는 부분이다. 구조적인 측면에서 봤을 땐 시장을 바라보는 뷰가 다양해졌다. 기존에는 위탁사 하나였지만 이제는 자문사가 시장을 보는 시각과 자사 리서치의 분석이 더해져 다양하게 고려될 수 있다. 조금 더 안정적이고 보수적으로 펀드를 운용할 수 있는 부분이 있다.” 

-글로벌리츠 펀드를 직접 운용하면서 핵심 전략이 바뀐 부분이 있다면?

“기존에는 위에서 밑으로 내려가는 탑다운 방식이었다. 먼저 국가를 배분하고 섹터를 배분하는 식이었다. 하지만 지금은 리츠 분류 방식을 더 세분화해서 기업들을 먼저 분석한다. 그렇다보니 더 정교한 펀드 운용이 되고 있다.”
 
-지역별 편입 비중은 어떻게 되나. 또 어느 지역을 긍정적으로 보나. 
 
“벤치마크를 추종하는 펀드인 영향에 미국 리츠가 50% 이상 편입돼있다. 단일 국가로는 일본이 10% 초반으로 두 번째로 많다.”

“비교 지수 대비 다른 지역을 어느 정도 더 넣느냐가 중요하다. 최근에는 일본의 오피스를 많이 주목하고 있다. 일본은 독단적으로 저금리를 유지할 수 있는 체력을 유지할 수 있는 나라다. 부동산 조달금리 측면에서 상승 압박이 크지 않다. 외국인 노동자 유입 등 고용시장도 타이트하다. 내년 개최될 도쿄올림픽 등 호재들이 많다.”

“미국에서는 물류창고도 긍정적이다. 임대료 상승이 빠르게 일어나고 있다. 멀티패밀리(아파트)도 주의깊게 보고 있다. 미국도 밀레니얼 세대(미국에서 1982~2000년 사이에 태어난 신세대)가 사회를 진출했고, 집을 살 시점이 다가왔다. 고용시장 자체도 50년내 매우 실업률이 낮은 수준을 이어가고 있다.”

-어떤 리츠가 좋은 리츠인가. 어떤 판단 기준을 갖고 있나

“부동산은 첫 번째, 두 번째, 세 번째도 지역이다. 우리나라만해도 서울과 지방의 부동산 가격이 변동률이 크게 차이 난다. 저희가 보는 선진리츠 기업들은 하나의 회사가 많게는 300개, 적게는 10개 이렇게 많은 물건을 편입한다. 이들이 보유하고 있는 자산의 위치가 중요하다.”

“리츠는 주식이기 때문에 주가가 계속 움직인다. 밸류에이션도 중요하다는 의미다. 리츠가 갖고 있는 순자산가치 대비 주가가 어느 위치에 있는지를 본다”

“마지막으로 임대 수익이 성장하는 지에 대한 측면도 본다. 리츠가 부동산을 얼마나 잘 관리하고 임대료를 높게 받는 지, 앞으로도 배당가능 이익이 계속 성장할 수 있는 지 등을 살펴본다.”

송준영 기자
금융투자부
송준영 기자
song@sisajournal-e.com
시사저널e에서 증권 담당하는 송준영입니다.
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