전문가들 “단지별로 셈법 달라 단순 비교는 어려워”
공시가격 현실화로 고가 재건축 아파트 소유자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 재건축 단지 소유자들은 공시가격 인상이 각종 세금 부담으로 이어질 것이라고 우려를 제기하고 있지만 한편으로는 공시가격이 인상될 경우 재건축초과이익 부담금 규모가 줄어들 수 있다며 공시가격 현실화를 지지하고 있는 모양새다.
11일 업계에 따르면 공동주택(아파트) 공시가격이 오는 4월 말 공개된다. 정부는 가격이 급등한 고가 부동산, 특별히 공시가격이 시세상승분을 따라가지 못한 부동을 대상으로 공시가격을 적극적으로 상향 조정할 계획이라고 공언했다.
아파트의 공시가격은 단독주택(50~60%)과 달리 시세 반영률이 60%~70%라 단독주택처럼 폭등할 가능성은 적다. 다만 그동안 아파트 값이 급등해 공시가격과 실거래가 격차가 벌어진 일부 고가 주택의 공시가격 상승폭은 커질 수 밖에 없다는 것이 업계의 설명이다. 한국감정원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.03% 오르면서 2017년 상승률(4.69%)보다 오름폭이 더 컸다.
공시가격 현실화를 앞두고 고가·다주택자들은 긴장하고 있다. 공시가격이 상승하면 재산세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담이 증가하기 때문이다. 예컨대 시세가 20억원인 아파트 공시가격이 올해 80%까지 현실화되면 해당아파트의 보유세(재산세·종합부동산세)는 600여만원에서 약 900만원 까지 오를 수 있다. 청와대 국민청원게시판 등에는 ‘부동산 공시가격 인상을 재검토 해달라’, ‘공시가격 인상은 경제를 더 어렵게 할 것’ 등의 글들이 올라왔다.
하지만 공시가격이 올라가면 재건축 초과이익환수금(재초환) 부담이 줄어들어 일각에서는 공시가격 인상을 환영하는 목소리도 나오고 있다. 재초환은 재건축 사업으로 발생한 초과이익을 세금으로 부과하는 제도다. 재초환은 새 아파트 감정가격에서 재건축 개시 시점의 아파트 공시가격, 정상주택가격 상승분 총액, 공사비 등을 뺀 차액에 부과율을 곱해 산정한다. 이 때문에 공시가격이 오르는 올해 재건축을 진행하면 준공시점과의 집값 차액이 적어져 재건축 부담금이 줄어들게 된다.
실제로 강남권 알짜 재건축 단지들은 공시가격 인상에 따른 반사이익을 기대하고 있는 분위기다. 강남구 개포주공 5·6·7 단지들은 지난해 재건축 정비구역으로 지정됐지만 재건축 추진위 설립은 공시지가 발표 이후에 마무리한다는 목표를 세워두고 있다. 송파구 상아아파트 재건축 사업 또한 공시지가 발표 이후에 탄력을 받을 전망이다.
이에 전문가들은 재건축 단지마다 셈법이 달라 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다고 분석했다. 서진형 경인여자대학교 교수(대한부동산학회 회장)는 “공시가격 상승은 종합부동산세 등 보유세를 키우고 재건축 부담금을 줄여주는 양면성이 있다”며 “하지만 사업기간, 지역 또는 단지별로 재초환이 달라지기 때문에 보유세 증가 보다 재건축 부담금 영향이 더 클 것이라고 단순 비교하기는 어렵다”고 설명했다.