9·13대책 여파 매도자들 콧대 꺾여…“내년까지 조정장 장기화될 듯”
서울 전역에서 아파트 매매가격의 하방압력이 거세지고 있는 모양새다. 9·13부동산 대책 이후 매수자들의 움직임이 둔화되면서다. 특히 다른 지역에 비해 주택가격이 급등한 동남권 아파트의 하락세가 두드려졌다.
종합부동산세 인상·주택담보대출 규제·대출금리 인상 등 올해 주택시장의 주요 화두가 내년 상반까지 이어질 것으로 예상되는 만큼 서울 아파트값에 대한 하방압력은 더욱 커질 것이라는 게 업계의 중론이다.
10일 업계 등에 따르면 주택시장이 매수자보다 매도자가 더 많은 ‘매수자 우위’ 시장으로 넘어가는 모양새다. 종합부동산세 인상, 다주택자 규제, 청약 규제, 임대사업자 혜택 축소 등 9·13대책 여파로 매수자들의 관망세가 짙어졌기 때문이다. 가격 하락을 염려하는 매도자들은 급하게 매물을 내놓고 있다.
서울 ▲도심권(용산·종로·중구) ▲동남권(강남·서초·송파·강동) ▲동북권(성동·노원·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉) ▲서남권(양천·영등포·강서·구로·금천·동작·관악) ▲서북권(마포·서대문·은평) 등 5개 권역의 9~10월 아파트 매매 평균 실거래가는 7~8월보다 낮게 거래됐다.
특히 동남권과 도심권의 하락이 두드러졌다. 부동산전문 서비스업체 직방에 따르면 동남권은 8월 12억2717만원에서 10월 10억3540만원까지 떨어졌다. 도심권은 같은 기간 11억4789만원에서 8억9941만원까지 하락했다. 이는 9·13대책으로 인해 아파트 매매가격 하락을 염려하는 매도자들이 8월 보다 낮은 가격으로 거래를 시도하고 있는 것으로 풀이된다.
실제로 서울 송파 ‘헬리오시티’는 전용면적 84㎡(20층) 분양권이 최근 14억2000만원에 거래됐다. 이는 9월 최고거래가 기록을 세웠던 17억830만원(19층)에 비해 3억원이나 떨어진 가격이다. 또 지난 3월 13억5000만원(6층)에 거래된 이후 가장 낮은 가격이기도 하다. 지난달 강남구 삼성동 ‘아이파크’ 전용면적 145.04㎡도 7월(30억3000만원) 대비 5억3000만원이 떨어진 25억원에 거래됐다.
동남권의 경우 한동안 선호도가 높았던 소형(전용 60㎡ 이하)과 중소형(전용 60㎡ 초과~전용 85㎡ 이하) 중심으로 거래가격이 낮아지고 있다. 소형과 중소형의 평균 실거래가격은 각각 1억8928만원, 1억8197만원 가량 떨어졌다. 반면 중대형(전용 85㎡ 초과)은 9·13대책 이후에도 비슷한 흐름을 나타냈다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “서초구·강동구 등 동남권에서는 소형과 중소형의 거래 시장의 흐름이 바뀌었지만 중대형은 다른 평형과 비교해 가격변화가 거의 없었다”며 “이는 실제로 종부세 납부기준이 내년 6월 보유분까지 계산되기 때문에 아직까지 주택시장을 관망하고 있는 것으로 예상된다”고 설명했다.
또한 9·13대책의 여파로 시장의 불확실성이 커지면서 매매 대신 증여를 선택하는 비중도 늘고 있다. 이는 주택가격이 높아 양도세·종부세 등 세 부담이 늘 것으로 예상되는 강남3구에서 두드러졌다. 강남구 주택 증여는 2459건으로 지난해 증여 건수(1077건)보다 128.3% 증가했다. 서초구와 송파구 역시 각각 73.3%(1107건→1918건), 70.2%(961건→1636건) 늘었다. 이는 서울 증여 증가율인 39.7%를 크게 상회하는 수준이다.
함 랩장은 “동남권이 그 동안 다른 지역과 비교해 가장 많이 주택가격이 상승했고 대규모 단지 고가주택 등의 비중이 높기 때문에 9·13 정책에 따른 파급효과가 먼저 나타났다”며 “현재 역대 최고치를 기록하고 있는 증여건수(1~10월 거래) 역시 종부세 부담·공시가격 인상 등에 대한 반응으로 동남권 주택시장의 변화와 함께 움직이는 지표라 판단된다”고 설명했다.
정부의 현재 기조가 내년에도 이어질 것으로 예상되면서 조정장은 장기화될 가능성이 높아졌다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “9·13 대책 이후 실거래가격 조사기간이 짧기 때문에 현재의 흐름이 앞으로 이어진다고 단언할 수는 없다”며 “다만 대출금리 인상, 종부세 인상, 주택담보대출 규제 등으로 인한 유동성 악화, 비규제지역의 풍선효과 등이 내년까지 이어지기 때문에 시장 조정이 더욱 본격화 될 것”이라고 전망했다.