예상수익률 6~8%…공실·매각 리스크 가능성도
서울 강남구 테헤란로에 위치한 '위워크 타워(WeWork Tower)'에 투자하는 부동산 펀드가 나올 예정이어서 업계의 이목이 쏠리고 있다. 강남권 핵심업무지구에서는 좀처럼 보기 힘든 투자상품인 까닭이다. 연 6%대 안정적인 배당 수익이 예상되지만 내·외부 영향에 따른 공실·매각 등의 리스크도 상존한다.
20일 투자은행(IB) 업계 등에 따르면 제이에스에셋자산운용은 ‘제이에스전문투자형사모부동산투자신탁 제8호’를 준비 중이다. 이 상품은 서울시 강남구 테헤란로 소재 빌딩 위워크 타워를 운용 중인 마스턴제7호위탁관리부동산투자회사(RETs·이하 리츠)의 주식에 투자하는 펀드다. 펀드 설정액은 80억원이다.
제이에스에셋자산운용은 리츠의 주식(12.1%)을 100% 인수하고 자산관리회사(AMC)를 ‘마스턴자산운용’에서 ‘케이리츠앤파트너스’로 교체할 계획이다. 이를 통해 운용 수수료 절감과 자산관리 효율화한다는 방침이다. 이후 3년간 빌딩의 운영이익과 처분 시 매각이익을 배당한다는 계획이다.
서울 강남구 역삼동 706 번지에 위치한 위워크 타워는 연면적 1만9645.98㎡(약 5943평) 규모 지하 6층~지상 22층 빌딩이다. 지상 1층은 근린생활시설, 지상 2층~21층은 업무시설로 사용 중이다. 지하 1층 공실을 제외하면 임대율은 95%다.
해당 빌딩이 위치한 지역은 강남권역(GBD)으로 삼성을 비롯해 GS, 포스코, 현대그룹, 동부그룹 등 다수의 국내 대기업 사옥이 입주한 대표적인 핵심 업무지구다. 또한 선릉역(지하철 2호선·분당선)과 역삼역에 인접(약 400m·도보 5분 거리)하고 있어 대중교통을 통한 접근성이 매우 양호한 편이다.
특히 2020년에 개발되는 르네상스호텔은 인근 지역 자산가치 증대에 기여할 것으로 예상된다. 르네상승호텔은 오피스·리테일·호텔 등으로 구성된 약 7만평 규모의 복합건물이다.
주요 임차인은 전체 면적의 56%를 점유하고 있는 세계적인 공유오피스기업 '위워크(WeWork)'다. 이 기업은 전 세계 22개국 75개 도시에서 약 28만평 이상의 오피스 공간을 관리하는 사업을 하고 있다. 최근 손정의 일본 소프트뱅크 회장이 위워크에 30억달러(3조3000억원)를 투자하겠다고 나서 화제가 된 바 있다. 지난해 위워크의 가치는 약 200억 달러(22조5800억원)로 평가됐다.
그 외 임차인은 삼성증권 22.89%, 마스턴자산운용 9.16%, 삼성화재보험 4.58% 비알코리아 1.76% 등으로 구성됐다. 공실인 지하 1층 공간(1086.31㎡)은 은 현재 마트, 문구업체와 임대차계약을 협의 중이다.
임차인들의 가중 평균 잔여 임차기간은 9.2년이다. 투자기간은 3년이며 평균 배당수익률은 연 6%선이다. 매각차익을 포함하면 8.68%까지 늘어날 수 있다. 임차인들의 이전, 중도해지 재계약 실패 시에는 공실 발생 리스크도 존재한다. 운용사 측은 “공실이 예상되는 면적에 대해 면밀한 모니터링을 통한 재계약유도 및 적극적인 후속임차인 유지를 위한 마케팅을 전개해 공실리스크를 회소화하도록 관리할 것”이라고 설명했다.
운용사는 안전적인 임대수입을 원하거나 사옥용 매입을 목적으로 하는 투자자를 대상으로 부동산 매각을 추진할 예정이다. 매각시점은 운용 3년차에 진행된다. 다만 리츠 투자자산 매각 시 국내외 경제, 금융환경, 부동산 시장 등의 제반 여건 변화로 매각이 지연되거나 매각이 어려울 수 있다. 운용사 관계자는 “2년차 이후부터 지속적인 모니터링을 통해 최적 매각 시점을 면밀히 검토해 원활한 매각이 될 수 있도록 준비할 계획”이라고 말했다.