재건축 가속 반포1단지, 초과이익환수제 피할까

반포 한강변 랜드마크 단지 재건축에 속도가 붙을 전망이다. 서울 서초구 반포동 반포주공1단지와 신반포3차·경남아파트 통합재건축이 서울시 도시계획위원회에 이어 수권소위원회까지 통과하면서 재건축사업이 본격화된다.

특히 반포1단지의 경우 지난 2012년 첫 상정 이후 수차례 보류를 거듭하다가 도계위를 통과하게 됐다. 1974년에 준공된 이 단지는 입지나 규모는 물론 낮은 용적률, 높은 대지지분으로 투자가치가 높은 것으로 평가되며 오래전부터 관심을 끌었다. 사업이 조합 측 계획대로 순항할 경우 이들 단지는 재건축초과이익환수제 적용 대상에서도 벗어날지 업계의 관심이 쏠리고 있다.

22일 서울시에 따르면 반포주공1단지 재건축사업과 신반포3차·경남아파트 정비계획 심의안이 지난 21일 수권소위원회를 통과했다. 이는 지난달 큰 틀에서 도계위를 통과한 계획안에 조경·커뮤니티 등 단순 지적사항을 보완한 것이다. 이에 따라 지난달 통과한 계획안대로 반포1단지는 현재 지상 5층, 2090가구에서 최고 35층, 5748가구 규모 아파트로 재건축된다.

이와 함께 인근에 있는 반포동 1-1번지 일대 신반포3차·경남아파트도 최고 35층, 총 2996가구로 재건축된다. 지난해 각각 1140가구, 1056가구였던 신반포3차와 경남아파트가 통합한 이 단지들은 반포대교와 지하철 3·7·9호선 환승역인 고속터미널역, 9호선 신반포역이 단지 앞에 위치해 있다. 계성초·신반포중, 세화여중고교 등이 바로 단지 옆이나 맞은편에 위치하고 있어 학군 또한 우수하다. 도보 5분거리에는 신세계백화점 강남점을 비롯한 생활편의시설이 밀집해 있다.

이들 재건축조합은 상반기 중 서울시 건축위원회 건축심의를 거쳐 관할구청인 서초구청에 사업시행인가 계획안을 제출할 예정이다. 사업시행인가를 획득하게 되면 바로 시공사 선정이 가능해진다. 이에 따라 올 하반기에는 압구정과 함께 강남권 최고 재건축 사업장으로 평가되 온 이 곳의 시공권 획득 경쟁에 건설사들도 분주해질 것으로 전망다. 강남권 최고 입지만 선별적으로 수주하기로 내부 방침을 정한 삼성물산도 반포1단지 정비사업 수주전에는 참여하기로 결정한 것으로 알려졌다.

시공사업자를 선정하고 나면 이르면 하반기에는 관리처분인가 신청 접수도 바라볼 수 있게 된다. 예정대로 사업절차가진행되면 내년부터 시행되는 재건축초과이익환수제도 피할 수 있을 것으로 보인다. 내년부터 부활하는 초과이익환수제를 피하기 위해선 올해 말까지 관리처분인가 계획을 구청에 제출해야 하기 때문이다. 계획대로만 되면 최고 35층 층수제한을 수용한 덕분에 동일선상에 있었던 압구정 현대아파트나 대치동 은마아파트 보다 빠른 속도로 사업을 진행하며 초과이익환수제를 피할 수 있게 된다.

다만 업계는 최근 도계위의 심사가 엄격해진 만큼 속도에 더욱 속도를 내야 한다고 평가한다. 다음절차인 건축심의는 재건축 사업 추진 단계 가운데 가장 복잡하고 까다로워 시간이 많이 걸린다. 게다가 상당수 강남권 재건축 단지들이 초과이익환수제를 피하기 위해 ‘일단 제출하고 보자’ 식으로 계획안을 제출하는 단지가 늘다 보니, 최근 도계위와 구청의 건축 심의를 비롯한 각종 후속 심의가 보수적으로 이뤄지는 기류가 뚜렷하기 때문이다.

서초구 주거개선과 관계자는 “다음단계인 사업시행은 정비계획안보다 단지 배치 등을 비롯 훨씬 더 세밀하게 점검하게 된다. 이 과정에서 시간이 오래 걸린다”며 “특히 단지 규모가 커 조합원 간 의견이 모아지지 않으면서 시간이 소요되는 경우가 많다”고 말했다.