높은 낙찰가율 유지 속 소폭 조정 가능성 전망도
11·3 대책 이후 강남3구의 아파트 경매시장이 다시 활기를 띠고 있다. 전세에서 매매로 갈아타려는 실수요자와 싼값에 알짜 물건을 잡으려는 투자자들이 한꺼번에 몰리면서 연일 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 오르고 있다.
정부 대책 방향이 청약시장 과열을 억제하는 데 집중돼 있다 보니 상대적으로 싼 가격에 주택을 매입할 수 있는 법원경매에 관심을 두는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.
28일 지지옥션에 따르면 이달 들어 강남3구의 아파트(주상복합 포함) 경매는 총 21건이 진행됐고 이 가운데 12건이 주인을 찾았다. 주목할 것은 평균 응찰자수다. 이번 달 강남3구에서 진행된 경매에 참여한 사람은 평균 7.5명으로 지난달 같은기간 평균 응찰자 수(4.4명)보다 70% 늘었다. 한달 전 주춤했던 강남3구 아파트 경매시장이 회복세를 보이는 것이다.
이는 지난 10월 한 달 간 주춤했던 강남3구 아파트 경매시장이 9월 이전 분위기를 회복중인 것으로 풀이된다. 사실 10월 한달을 제외하고는 경매시장에서 강남 아파트는 최근 수년 간 인기를 끌면서 낙찰가율이 높았고 응찰자도 많았다. 다만 지난달에는 정부가 과열양상을 보이는 부동산을 규제하겠다고 예고하면서 불확실성이 작용, 강남3구 아파트 경매 평균 응찰자수가 1~9월 평균의 절반 수준에 머물렀고 낙찰된 아파트 절반 가량이 단독입찰이었다.
전문가들은 이달 초 발표된 11·3대책이 분양시장 규제에 한정된 데다 기존 주택과 경매시장을 직접 규제하는 내용은 없는 것으로 확인되자 경매 수요가 다시 돌아오는 것으로 보고 있다.
이창동 지지옥션 연구원은 “10월 강남 4구 아파트 법원경매의 평균 응찰자 수는 11월에 예정됐던 부동산 대책에 대한 불안감으로 전달에 비해 40% 가까이 줄었다”며 “그러나 대책이 발표되면서 시장의 불확실성이 해소된데다 그 내용이 청약시장에 한정돼 있는 덕분에 이번 달부터 수요자들이 다시 경매에 참여한 것으로 보인다”고 말했다.
정부대책에 따라 강남3구 집값 움직임이 둔화할 수 있다는 분석이 나와 시장을 위축시켰지만 그 영향이 크지 않다는 점도 이 시장의 장점으로 부각되고 있다.
11·3대책이 발표된 후 강남 4구 재건축 단지 가격은 대폭 떨어졌지만 일반 아파트는 상대적으로 굳건한 모습이다. 재건축을 추진 중인 서초 잠원동 ‘신반포 8차’ 전용 52㎡형이 최근 1~2주 사이 가격이 5000만원가량 떨어진 것과 달리 바로 옆 ‘반포자이’ 전용 84㎡의 경우 대책 발표 전후 가격이 12억원 초반대로 큰 차이는 없는 편이다.
다만 이 연구원은 당분간 높은 낙찰가율이 계속 유지되는 가운데 지금보다는 소폭 빠질 것으로 전망했다. 현실적으로 봤을 때 현재 낙찰가율이 높은 것은 착시효과가 있다는 이유에서다.
감정평가는 통상 경매로 나오기 6~7개월 전에 이루어진다. 그러다보니 최근 수개월 새 가격이 수억 원씩 급등한 강남권 아파트 감정가는 가격이 오르지 않은 6~7개월 전 과거 시세를 반영하고 있어 낙찰가율이 높을 수밖에 없다는 설명이다. 그러나 앞으로 경매에 나올 물건들은 높아진 시세를 반영한 것들이 주를 이룰 예정이어서 지금보다 낙찰가율은 떨어질 것이라고 했다.
재건축시장 보다 집값 변동 폭이 크지 않지만 앞으로 기존 주택 값이 하락한다면 경매 시장 내 강남3구 아파트 매물도 인기가 덜할 수 있다는 분석도 내놨다. 이 연구원은 “경매법정 분위기에 휩쓸려 무턱대고 응찰하기보다는 낙찰받고 싶은 물건의 입지와 주변 시세 등을 꼼꼼하게 따져본 뒤 적정 입찰가를 써내는 게 무엇보다 중요하다”고 말했다.