각종 규제로 허리 못펴는 갭투자자 … 전문가들 "여러가지 요인 복합적으로 작용해 빚어진 결과"
최근 여러 가지 경제적 요인들이 갭투자에 악재로 작용하고 있는 가운데 전세가율 하락·공급 과잉·세금 인상이 가장 큰 변수로 떠오르고 있는 모양새다. 다만 전문가들은 갭투자 수요 위축은 여러 가지 경제적 요인들이 복합적으로 작용해 빚어진 결과물이라 한 가지로만 단정할 수 없다고 분석했다.
정부의 각종 부동산 관련 정책이 시장에 도입되자 서울과 수도권 지역의 갭투자자들이 허리를 피지 못하고 있다. 이러한 부동산 시장 불황에는 여러 가지 원인이 복합적으로 작용하고 있다.
먼저 가시적으로 드러나는 아파트 전셋값 하락이 갭투자자의 투자심리를 위축시키고 있다. 갭투자란 높은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 이용해 소액으로 아파트를 사는 방식인데 최근 하락세를 보이는 서울 아파트 전셋값과 조용한 상승세를 타고 있는 매매가격이 전세가율 하락에 힘을 보태는 모습이다.
부동산 114에 따르면 7월 첫째주 서울 전세시장이 –0.101%로 16주 연속 내림세를 이어갔다. 지역별로 보면 송파(-0.15%), 종로(-0.08%), 강남(-0.01%), 서초(-0.01%) 순으로 전세가격이 떨어졌다. 다만 서울 매매가격은 소폭이나마 계속 오르고 있다. 이번주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 올라 지난주(0.02%)에 비해 상승률이 소폭 커졌다.
매매가격이 오르고 전셋값은 하락하는 상황이 발생하자 전세가율 하락세가 심화되고 있다. 서울의 전세가율은 지난 1월 62.72%에서 지속적으로 하락해 5월 59.57%를 기록했다. 지난해 같은 기간 보다 8,2%p 더 떨어졌다. 강남3구의 전세가율은 50%를 웃도는 수준이다.
아파트 입주물량 증가 역시 갭투자 수요 위축에 영향을 미치고 있다. 전국 미분양 물량이 쌓여가고 있는 와중에 신규 입주물량이 꾸준히 공급되고 있어 갭투자자가 높은 전세 값을 받지 못하기 때문이다.
지난 6월 국토교통부가 발표한 자료에 따르면 5월 말 기준 전국 미분양 주택은 지난달 대비 0.4% 늘어난 5만9836가구다. 이런 가운데 신규 분양과 입주 물량도 늘고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 7월 둘째 주에 전국 10곳에서 총 4902가구(오피스텔·임대 포함, 행복주택 제외)의 1순위 청약접수가 이뤄진다.
아울러 정부가 신혼희망타운 공급 물량을 기존 7만 가구에서 3만 가구 늘린 10만 가구를 공급하기로 하면서 수도권 외곽과 지방 부동산 침체를 가속화할 가능성도 제기됐다.
공급 과잉으로 전세가격이 안정세를 보이면서 '역전세난'을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 임대 계약시 집주인이 세입자를 구하지 못하거나 매매가가 떨어져 전세금을 100% 돌려받지 못하는 깡통전세가 우려되는 탓이다.
실제로 전세금을 지키기 위해 전세금반환보증보험에 가입하는 세입자가 크게 늘고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 업계에 따르면 올해 1월부터 6월 말까지 전세금반환보증보험 누적 가입액이 9조145억원으로 지난해 같은 기간(3조9956억원)보다 126%(5조189억원)증가한 것으로 나타났다.
종합부동산세 인상에 따라 갭투자가 당분간 쉽지 않을 것이라는 전망도 나왔다. 세금 부담이 가중되면서 강남 부자들 보다 현금이 부족한 갭투자자의 부담이 커질수 밖에 없다는 얘기다. 또한 부동산 시장의 관망세가 짙어져 거래 침체 심화가 불가피할 것으로 예상돼 갭 투자자가 보유한 매물을 중심으로 급매물이 나올 수도 있다는 관측도 나왔다.
이에 부동산 전문가들은 갭투자가 성행하지 못하는 데는 다양한 경제적 현상이 함께 연결돼 있기 때문이라고 답했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “갭투자 수요 위축은 공급과잉, 전세가율, 부동산 정책들이 맞물리면서 발생하는 현상”이라며 “이 밖에도 금리인상, 대출규제 역시 갭투자자에게 영향을 주기 때문에 원인을 계량화해 분석하기는 쉽지 않다”고 설명했다.