HUG 규제, 집값 추가 상승 가능성 제기…시행 찬반 ‘팽팽’
벼랑 끝 주택시장의 선제적 대응인가, 시장혼란 가중인가. 주택도시보증공사(이하 HUG)가 최근 고분양가 사업장에 대한 분양가 조정계획를 밝힌 것을 두고 업계에선 찬반이 팽팽하게 엇갈리고 있다.
다수의 관련업계 전문가들은 대내외적인 불확실성과 하반기 이후로 예정된 입주물량에 대한 우려 차원에서 이같은 선제적 대응은 반드시 필요하다는 입장이다. 다만 일각에서는 정부가 우회적 방법으로 개입하면서 시장 혼란만 가중시킬 수 있다며 우려의 목소리를 높이고 있다.
4일 관련업계에 따르면 HUG는 고분양가 사업장 확산을 차단해 주택시장 안정을 이루기 위해 ‘고분양 사업장 분양보증 처리기준’을 마련하고 제도시행에 나섰다. 고분양가 관리지역에는 서울 강남, 서초, 송파, 강동구를 비롯해 경기도 과천시까지 재건축·재개발 사업장 위주로 공급이 예정된 지역 5곳이 지정됐다.
이들 지역에서 분양하는 아파트의 평균분양가가 인근 아파트 평균 분양가나 평균 매매가의 110%를 초과하는 경우엔 고분양가 사업장이 되며, HUG는 이들 사업장에는 분양보증을 거절한다. 고분양가로 다른 지역의 집값이 상승할 수 있고 시세 하락과 미분양이 발생할 수 있다는 이유에서다.
HUG는 시장안정화 차원의 조치라고 말한다. HUG 관계자는 “분양가가 비싸면 미분양 우려가 크다”며 “공사의 분양보증이 주거 안정을 위한 공적 보증이기 때문에 적정 분양가를 웃도는 단지에 대해서는 보증 거절을 할 수 있다”고 설명했다.
현행 규정에서는 30가구 이상 아파트를 분양하려면 분양보증기관인 HUG의 보증이 필수다. 이에 일반분양을 해야 하는 재건축 조합이나 건설사는 HUG의 규제에 결국 분양가를 낮출 수밖에 없다. 고분양가를 빌미로 강제적 분양가 인하에 나섰기 때문에 분양가 상한제가 사실상 부활한 것이나 마찬가지다.
일부 건설업계 관계자는 시행 효과에 의문을 제기한다. 적정가격은 HUG가 아니라 공급자 및 소비자가 판단할 문제인데 정부가 HUG의 분양보증 권한을 이용해 시장 혼란을 가중시키고 있다는 것이다. 이들은 그 근거로 수분양자들의 수익성을 든다. 지난해 고가분양을 계획했다 HUG의 입김으로 분양가를 수차례 내린 강남구 개포동 개포주공3단지(디에이치아너힐즈)의 경우도 현재 웃돈만 최소 1억~최고 2억원 가량이 붙어 있다.
결국 HUG가 분양가를 내려놓아도 향후 프리미엄이 더욱 과도하게 붙으며 상승분은 높아지고, 수분양자들의 수익성만 커지기 때문에 고가의 주택가격 조절 및 차단 효과가 크지 않다는 것이다.
건설업계 일각에서는 시장에 가만히 맡겨두면 미분양이 나며 알아서 가격이 조정될텐데 인위적 개입으로 집값을 제한하는 것은 잘못됐다는 이야기도 나온다. 한 대형건설사 관계자는 “HUG의 고분양가 조정으로 분양가가 내리면서 아파트를 바겐세일 하면 사람들이야 ‘이게 웬떡이냐’하며 몰리고 청약경쟁률은 더 치솟는다. 결국 당첨자들은 분양권을 갖고 있으면 프리미엄이 억대로 붙는게 현실이니 수분양자 수익성만 높여주는 꼴이 된다. 개포3단지만 봐도 HUG가 시장개입을 했지만 버블 차단에 사실상 실패하지 않았나”라고 말했다.
한편 최근 고분양가 논란이 일었던 과천주공1단지에 대해 시공사인 대우건설과 조합 측은 일반분양이 예정된 올 8월 이전에 분양보증을 신청해야만 한다. 대우건설은 지난달 말 3.3㎡당 평균 분양가 3313만원을 제시하며 이 사업장 시공권을 따냈다.
이는 지난해 5월 분양한 주공 7-2단지의 평균 분양가(2678만원)에 비해 20% 이상 높아 대우건설이 어떻게 위기상황을 풀어나갈지 업계의 관심이 쏠려있다. 이외에도 과천에서는 줄줄이 재건축 사업이 예정돼있어 당분간 HUG의 고분양가 분양보증 처리기준은 당분간 뜨거운 감자가 될 전망이다.