연말까지 서울서 7곳 전매제한 풀려
“1000가구 대단지·입지 양호, 수요 풍부”
실거주 의무 규제·양도세 77% 부담 요인
[시사저널e=길해성 기자] 서울에서 연말까지 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공) 등 알짜 단지분양권이 풀리면서 실수요자는 물론 투자수요의 관심이 쏠리고 있다. ‘분양가가 지금이 가장 싸다’는 인식이 확산된 데다 건설 경기 침체로 인한 공급 부족 우려가 맞물리면서 분양권 시장이 다시 활기를 띨 것이란 관측이 나온다. 다만 실거주 의무 규제와 양도소득세 중과에 대한 부담은 변수로 꼽힌다.
17일 업계에 따르면 서울에서 연말까지 분양권 거래가 가능한 단지는 7곳이다. 당장 다음 달 중랑구 중화동 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’(1055가구)의 분양권이 풀린다. 리버센 SK뷰 롯데캐슬은 서울 지하철 7호선 중화역 역세권 단지로 2025년 11월 입주 예정이다.
12월엔 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만2032가구)이 분양권 거래가 가능해진다. 올림픽파크포레온은 둔촌주공을 재건축한 단지로 15일부터 전매가 가능하다. 같은 달 16일엔 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’(2840) 분양권도 시장에 나온다. 이어 강동구 길동에선 ‘강동헤리티지자이’(1299가구)가 29일부터 전매가 가능해진다.
분양권이 대거 풀리는 건 정부가 지난 4월 ‘주택법 시행령 개정안’을 통해 아파트 분양권 전매제한을 완화하면서다. 전매제한 조치 완화로 수도권 공공택지 또는 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함된 과밀억제권역은 1년, 나머지 지역은 6개월이며 나머지 지역은 전매제한이 아예 폐지됐다. 전매제한 기간이 대폭 완화되면서 서울 분양권·입주권 거래는 지난해 상반기 48건에서 올해 상반기 284건으로 5배 넘게 급증했다.
다만 분양권 거래는 최근 들어 주춤해졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 분양권 거래는 지난달 30건(계약일 기준)을 기록했다. 전월(57건) 대비 47% 줄었다. 이달 들어선 거래량이 1건에 불과하다. 거래신고기한(30일)이 남아 있지만 거래 분위기가 상반기 대비 가라앉았다는 게 현지 부동산들의 중론이다. 거래가 많았던 단지들이 입주를 시작하면서 매물이 줄어든 것도 거래가 뜸해진 요인이다.
업계에선 이번에 전매가 풀리는 단지들의 경우 대기 수요가 풍부한 만큼 분양권 시장이 다시 들썩일 수 있다는 관측이 나온다. 실제로 국내 최대 단지인 올림픽파크 포레온은 이미 입주권에 수억원 웃돈이 붙는 등 수요자들이 많은 관심을 나타냈다. 전용 84㎡ 입주권은 7월 19억655만원(18층)에 손바뀜이 이뤄졌다. 분양가가 13억원임을 고려하면 6억원 이상 웃돈이 붙은 셈이다.
신고가 행렬도 이어졌다. 올림픽파크 포레온 전용 109㎡은 지난달 21일 26억587만원으로 신고가를 경신했다. 같은 달 6일 같은 크기가 24억1804만원에 거래된 것과 비교하면 한 달 새 2억원이 뛴 것이다. 장위자이 레디언트도 전용 84㎡ 입주권이 11억2875만원에 거래되며 최고가를 기록했다. 한 업계 관계자는 “분양권 전매가 풀리는 단지들이 대부분 1000가구 이상 대단지인 데다 입지가 양호해 수요자들의 관심이 높은 편이다”며 “‘분양가가 지금이 가장 싸다’는 인식이 확산된 데다 건설 경기 침체로 인한 공급 부족 우려가 여전한 만큼 시장이 다시 살아날 것으로 보인다”고 말했다.
다만 실거주 의무 폐지와 양도세 감면 등 분양권 규제 완화 정책이 아직 현실화되지 않았다는 점은 변수로 꼽힌다. 실거주 의무 폐지는 법 개정이 필요한 사항인데 여야가 이견을 좁히지 못해 아직 국회에 계류 중이다. 현재 수도권에서 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 수분양자들은 입주 즉시 2~5년간 실거주를 해야 한다. 분양권은 투자 수요가 많은 만큼 실거주 의무가 폐지되지 않으면 시장에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.
또한 올해 세법 개정안에 부동산 양도세 완화 조항이 빠져 분양권에 대한 세금 부담이 여전히 높은 실정이다. 일반 주택은 2년 보유 후 매도 시 일반세율(6~45%)이 적용된다. 하지만 분양권은 1년 이내에 팔 경우 70%, 2년 이내에 팔면 60% 중과가 여전하다. 지방세까지 계산하면 수익의 최대 77%를 세금으로 내야 한다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “실거주 의무와 양도세 중과는 투자자들에겐 여전히 부담 요인이다”며 “다만 규제 완화를 기다릴 수 있는 실수요자들이 뛰어든다면 시장은 다시 활기를 띨 수 있다”고 했다.