금융위원회, 부동산 디지털유동화증권 거래소 혁신금융서비스로 지정
최근 해외 투자 속도 급증, 투자자에 대한 보호·관리도 병행 돼야
부동산 디지털유동화증권(DABS·Digital Asset Backed Securities) 플랫폼 거래소가 혁신금융서비스(금융규제 샌드박스)로 지정돼 국내 자본시장의 새로운 변화를 불러올지 주목된다. 기관투자가나 고액 자산가에 집중된 부동산 투자 기회가 개인에게 확대될 것이라는 기대감을 높이고 있다.
국내뿐만 아니라 해외 부동산 지분 거래를 전문으로 하는 DABS 플랫폼 출현 움직임도 있다. 다만 최근 해외 투자 급증에 따른 투자편중 및 과열로 발생하는 리스크 관리에 대한 우려의 목소리도 나온다.
◇ 부동산 디지털 증권, 주식처럼 실시간 거래 가능해져
금융위원회가 최근 발표한 ‘2020 업무계획’에 따르면 올해 3월까지 100건 이상 혁신금융서비스를 지정했고, 부동산 DABS 플랫폼 거래소 개설 내용이 포함돼 있다. 혁신금융서비스로 지정되면 금융법상 인허가 및 영업행위 등의 규제를 최대 4년간 적용·유예 및 면제받게 된다.
부동산 DABS는 부동산을 기반으로 한 디지털 증권이 거래소에 상장돼 주식처럼 사고팔 수 있는 플랫폼을 말한다. 건물 소유자가 거래소에 건물 상장을 신청하면 부동산 신탁회사가 소유권을 넘겨받고 DABS를 발행해 투자자를 모집하는 방식이다. 공모가 끝나면 거래소에서 주식처럼 해당 건물에 대한 실시간 거래가 가능하다. 최근에는 해외 투자 급증으로 국내뿐만 아니라 해외 부동산 지분 거래 전문 플랫폼도 추진 중이다.
DABS는 블록체인 내 데이터로만 보관·관리해 실물 발행으로 드는 비용 절감과 증권 상장 기간이 단축하는 효율성이 장점으로 꼽힌다. 한국금융연구원은 부동산 DABS 거래로 기관 투자자 및 소수의 고액 자산가에게 집중된 투자 기회가 개인으로 확대할 것으로 분석한다.
현행법상으로는 부동산 DABS 사업은 불가능하다. 자본시장법 제110조는 부동산 신탁 계약에 의해 수익증권 발행을 불허하고 제373조에는 플랫폼 개설을 위한 거래소 운영을 금지한다. 그러나 현재 금융당국의 지원으로 관련 사업이 한시적으로 규제를 받지 않는 상황이다.
국내에서는 올해 2월 중 핀테크 스타트업 카사코리아 주도로 부동산 DABS 전문거래소가 개소할 예정이다. 이 외에도 루센트블록이 싱가포르 주재 호텔과 계약을 맺고 혁신금융서비스로 인가 신청 중이며 블루웨일도 올 상반기 전문 자산공유 플랫폼 출범을 앞두고 있다.
◇해외 부동산 관련 투자 리스크 조심해야
그러나 DABS 플랫폼에 대한 우려도 나오고 있다. 특히 최근 가파른 해외 투자 속도로 국내 부동산 DABS 사업의 선제적 해결 과제가 쌓였다는 분석이다. 상품구조 상 판매사, 운용사, 에이전시 등 다양한 주체가 개입하고 현지 부동산 거래 관행 등으로 투자 리스크가 크다는 설명이다. 실제 지난해 ‘독일 헤리티지’ 파생결합증권(DLS)과 KB증권이 판매한 ‘JB 호주 NDIS’펀드가 인허가 지연 및 사기 등의 문제로 손실을 보거나 만기가 연장됐다.
신용상 한국금융위원회 선임연구위원은 “최근 해외부동산 투자가 급증해 투자편중 및 과열에 대한 우려가 커지고 있다”며 “부동산 DABS의 성공적 정착을 위해 리스크 관리와 투자자 보호가 핵심과제가 될 것이다”고 말했다. 디지털 기술 플랫폼으로 발생할 수 있는 시세조종, 해킹 등에 대한 예방과 투자자 보호가 병행돼야 한다는 설명이다.
이어 신 연구위원은 “해외 부동산 간접투자시장의 성공에는 공통으로 안정적 운영과 투자자 보호 관리 환경이 구축돼 국내와 격차가 있다”며 “혁신금융서비스 상의 일시적 규제 면제 수준을 넘어 추가적인 제도개선이 필요하다”고 강조했다.