미분양 쌓이는 지방…‘소멸론’ 현실화 되나

수도권을 제외한 지방 지역에서 미분양 등 빈집이 급증하고 있다. 특히 지방 중소도시는 지역산업 쇠퇴에 따른 경제침체와 저출산·고령화 등의 영향으로 인구가 감소하면서 도시슬럼화가 빠르게 진행되고 있는 모습이다. 전문가들은 최악의 경우 ‘지방소멸’까지 이어질 수 있는 만큼 정부가 나서 대책을 강구해야한다는 지적이다.

◇지방 미분양 물량, 전체의 80% 차지

10일 국토교통부 미분양주택현황보고(8월 기준)에 따르면 전국 미분양 아파트는 6만호를 넘어섰다. 이는 1년 전(지난해 8월 5만3130가구) 대비 17.4% 늘어난 수치다. 특히 6대 광역시(부산·대구·인천·광주·대전·울산)을 제외한 기타지방이 전체 물량의 80%를 차지했다.

경남이 1만4912가구로 미분양이 가장 많았고 △충남 9953가구 △경북 8033가구 △경기 7287가구 △강원 5240가구 △충북 4880가구 △부산 3129가구 등이 그 뒤를 이었다. 반면 서울은 39가구를 기록하며 대조적인 모습을 보였다.

악성 미분양으로 알려진 준공 후 미분양도 지방이 압도적이었다. 준공 후 미분양이란 아파트가 완공된 이후에도 팔리지 않고 남은 물량으로 계약이 잘 이뤄지지 않아 악성 미분양으로 분류된다. 전체 1만5201가구 중 1만2699가구가 지방에서 나왔다.

준공 후 미분양이 가장 많은 충남은 3065가구로 지난 7월보다 2%(62가구) 줄었지만 △경남 2561가구(13%) △경북 1957가구(19%) △충북 1223가구(22.3%) △전북 788가구(37.3%) △전남 679가구(234.5%) 등으로 지방 대부분 지역에서 전월대비 준공 후 미분양이 증가세를 나타냈다.

집값하락도 기타지방 중심으로 가속화 되고 있는 모습이다. 경남은 지난해 3.81%, 올해 6.59% 등 총 10.14% 하락했다. 이어 △울산 8.97% △경북 8.17% △충북 6.21% △충남 6.15% 등으로 하락률이 높았다.

◇지방 경기침체, 미분양 가속화

전문가들은 제조업 경기 악화 등 산업구조개편에 따른 영향이 최근 늘고 있는 빈집 증가와 무관하지 않다는 분석이다. 지방은 시장 특성상 특정산업에 의존하는 경우가 많은데 해당 산업이 침체하게 되면 인구감소로 이어지고 빈집 역시 늘어난다는 것이다.

실제로 주택금융연구원의 ‘2018년 2분기 주택시장 분석 보고서’에 따르면 조선업과 제조업이 침체하면서 경남 거제는 지난 1년간 인구가 5740명 줄었고 집값은 13.2% 하락했다. 창원은 인구가 6000여명 줄었고 집값은 10.0% 떨어졌다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지역 산업의 침체화 저출산·고령화 등이 겹쳐 인구가 줄고 빈집이 늘어나고 있다”며 “과거 태백시에서도 탄광산업의 구조조정으로 인구가 반 토막 남에 따라 빈집이 속출하고 집값도 하락했다”고 설명했다.

◇‘지방소멸 위험지역’ 꾸준히 증가…“서울 집중 정책 탈피해야”

시장에서는 지방 중소도시의 침체와 빈집 확산 현상이 가속화됨에 따라 ‘지방소멸’이 현실화 될 수 있다는 전망까지 내놓고 있다. 한국고용정보원이 발간한 ‘한국의 지방소멸 2018 보고서’(올 6월 기준)에 따르면 으로 전국 228개 시군구 중 ‘소멸위험 지역’은 2013년(75곳)부터 꾸준히 증가해 올해 89곳(39.0%)으로 조사됐다. 

특히 소멸위험 지수가 0.2를 밑도는 고위험 지역은 2013년 2곳에서 올해 11곳으로 증가했다. 소멸위험지수는 ‘한 지역의 20~39세 여성인구 수를 해당 지역의 65세 이상 고령인구 수로 나눈 값’인데 1.5 이상이면 소멸 저위험, 1.0~1.5 미만이면 정상, 0.5~1.0 미만이면 소멸주의 단계다. 특히 0.2 미만인 곳은 소멸 고위험 지역으로 분류한다.

소멸위험 지수가 가장 낮은 곳은 경북 의성(0.151)이었다. 전남 고흥(0.161), 경북 군위(0.169), 경남 합천(0.171) 등이 뒤를 이었다. 올해 소멸위험 지역에 추가된 곳은 강원 철원(0.480)과 부산 중구(0.491), 경북 경주(0.496)·김천(0.496) 등지였다. 경남 사천(0.507)과 전북 완주(0.509)는 연내 소멸위험 지수가 0.5 아래로 떨어질 것으로 전망됐다. 도시 지역까지 소멸 위험에 처하기 시작한 것이다.

보고서를 작성한 이상호 고용정보원 부연구위원은 “최근 소멸위험 지역이 도청 소재지와 산업도시, 광역 대도시로 확산하는 양상”이라며 “지방 제조업의 위기는 지역 산업 기반을 붕괴시키면서 지방의 인구 유출을 재촉했다”고 설명했다.

전문가들은 지방 미분양 증가 등 빈집 문제를 해소하기 위해 지방경제 활성화, 세제 혜택 등의 대안이 나와야 한다고 말한다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이어 “지방 미분양 물량을 매입해서 공급하는 방안과 함께 지방경제를 활성화시키는 방향으로 정책을 선회할 필요가 있다”며 “지난 2009년과 2012년 정부가 미분양 주택 적체를 해소하기 위해 사용했던 취득세 감면과 양도세 면택 등 세제 혜택도 고려해야 한다”고 조언했다.

심 교수는 “산업구조재편에 따른 충격과 인구감소, 빈집, 지방소멸 등의 이슈는 계속적인 진행형이다”며 “정부가 서울 집값과의 전쟁에만 몰두하고 있는데 여기서 탈피한 대한민국 전체를 생각한 장기적인 정책을 준비해야 한다”고 지적했다.