‘회수기간’ 확대·‘전통시장’ 포함…분쟁 조정 실효성은 숙제
지난달 20일 상가임대차보호법 일부개정안이 국회를 통과했다. 특히 이번 개정안은 권리금 소송 관련 내용이 강화됨에 따라 상가 권리금을 주고 들어온 임차인으로서는 권리금을 회수하거나 높일 수 있는 기간이 대폭 늘어났다.
새로운 상가건물 임대차보호법은 곧 정부에 보내질 예정이다. 그럼 정부는 새 법을 15일 이내에 공포하면 법이 시행된다. 다만 각 규정이 시차를 두고 시행되기 때문에 적용시기를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.
9일 업계 등에 따르면 상가건물임대차보호법은 상가권리금에 대해 많은 중점을 두고 개정됐다. 개정안의 주요 골자는 △권리금회수 보호기간 3개월에서 6개월로 확대 △권리금회수기회 보호대상에 전통시장 포함 △갱신요구권 5년에서 10년으로 확대 △상가분쟁조정위원회 설립 등이다.
상가권리금은 최근 몇 년 전까지 관련법이 마련돼 있지 않았다. 당사자들 간의 문제일 뿐 법으로 인정되는 개념이 아니었기 때문이다. 이에 따라 수많은 임차인들이 임대인들의 횡포에 불이익을 겪어야 했다.
하지만 2015년 5월 권리금회수기회 보호를 골자로 상가임대차보호법이 개정됨에 따라 음성적인 거래였던 권리금이 양지로 나오게 됐다. 이번 개정에서도 절반 이상이 권리금소송과 관련한 내용으로 개정됨에 따라 많은 임차인들의 권리금 회수에 도움이 될 전망이다.
먼저 개정안에서는 임차인의 권리금 보호기간을 현행 ‘계약 종료 3개월 전부터 종료 시’에서 ‘계약 종료 6개월 전부터 종료 시’로 연장했다. 임차인이 쉽게 권리금을 회수할 수 있도록 하기 위한 조치다. 이 규정은 새로운 상가건물 임대차보호법이 공포되는 즉시 적용된다. 개정 전에 계약한 임차인도 기간 6개월 전부터 권리금 회수가 가능하다.
권리금 보호대상에는 전통시장 내 상가임차인도 포함됐다. 전통시장은 그동안 대규모 점포로 분류돼 권리금 보호의 사각지대에 있었다. 하지만 기존 상인들과의 형평성이 맞지 않다는 이야기가 많았고 드디어 관련 규정이 도입된 것이다. 해당 규정 역시 새로운 법이 공포되면 모든 전통시장 상가에 적용된다.
이외에도 개정법은 임차인의 안정적인 영업권 보호를 위해 계약갱신청구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 늘렸다. 이에 따라 건물주는 10년간 정당한 이유 없이 임차인의 재계약 요구를 거절할 수 없게 된다. 다만 이 개정안은 개정법이 시행된 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.
상가임대차 관련 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결할 수 있도록 돕는 상가임대차분쟁조정위원회도 신설된다. 이에 따라 임대인과 임차상인 간의 갈등을 원만히 중재해 사회경제적 비용과 피해를 줄일 수 있게 됐다. 해당 규정은 개정법 공포 후 6개월이 지나면 시행된다.
하지만 조정위원회의 분쟁 조정 실효성이 아직 미흡하다는 지적도 나온다. 임차인이 분재조정위원회에 임대인과의 분쟁 조정을 신청했을 때 임대인이 받아들여지지 않는다면 임차인의 분쟁 조정 신청이 각하되기 때문에 이에 대한 신속한 개선이 필요할 것으로 보인다.
한편 상가권리금에 관한 상가임대차보호법 개정이 잦은 만큼 권리금소송도 많아지고 있다. 엄정숙 부동산전문 변호사는 권리금소송의 정확한 의미에 대해 “많은 사람들이 임대인으로부터 권리금을 받는 것으로 생각하고 있는데 그것은 잘못된 생각이다”며 “상가임대차보호법이 말하는 권리금보호란 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것을 보호함이지 임대인에게 권리금을 받는 것이 아니다“고 설명했다.
이어 “현재 상가임대차보호법에는 임대인에게 권리금회수 방해금지 의무를 부여하고 있는데 기존임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는데 임대인이 방해하지 못하도록 규정하고 있다”며 ”만약 임대인이 이를 방해해 기존임차인이 권리금을 받지 못하게 되는 경우 임차인은 임대인을 대상으로 손해배상청구소송을 제기해 권리금을 회수할 수 있다“고 말했다.