[9·13 부동산대책]③ 주택임대사업자 ‘LTV·양도세’ 요건 강화

정부가 투기 차단과 실수요자 보호 방안으로 주택임대사업자에 대한 LTV 등 대출규제를 강화하고 양도세감면 요건도 강화했다.

13일 정부는 정부서울청사에서 열린 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표한 ‘9·13 주택시장 안정방안’에서 투기지역·투기과열지구 주택임대사업자들의 주택담보대출비율(LTV)을 40%까지 규제한다고 밝혔다. 현재 금융기관들은 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용하고 있다.

특히 투기지역·투기과열지구 내에서 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원적적으로 금지된다. 또한 주택담보대출(가계대출·사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대도 금지될 전망이다. 단 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용된다.

정부는 사업 활동과 무관한 대출금 사용을 방지하기 위해 대출 용도 외 유용 점검(건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시)도 강화한다. 용도 외적으로 사용하다 적발되면 대출금이 회수되고 임대업관련 대출이 최대 5년까지 제한된다.

유용 점검은 내일(14일)부터 임대사업자가 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 임대업대출을 받을 경우(주택매매계약체결건 또는 대출신청건)에 적용된다. 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규 공급하는 경우는 규제대상에서 제외된다.

또한 1주택 이상자가 조정대상지역에 신규로 매입한 주택은 임대등록 시에도 양도세가 중과 된다. 2주택자와 3주택자는 일반세율에 각각 10%, 20%가 추가될 예정이다. 현행은 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)을 양도 시 양도세 중과에서 제외됐다.

양도세 중과는 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다. 다만 대책발표 전 매매계약 체결을 하고 계약금을 지불한 경우에는 종전규정이 적용된다.

등록 임대주택 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준도 신설된다. 현재 정부는 국민주택 규모(주거 전용면적 85㎡·수도권 밖 읍·면지역은 100㎡ 이하) 등록임대주택에 대해 양도세를 감면해주고 있다. 10년 이상 임대는 양도세가 면제되고 70%의 장기보유특별공제(8년 이상~10년 미만 임대, 50%)를 받는다.

개정 후에는 임대주택이더라도 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 양도세를 감면받을 수 있다. 적용시기는 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용된다. 대책발표 전 매매계약 채결과 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용 받는다.