“후분양제, ‘부실시공·투기문제’ 해결은 미지수”

국토교통부가 후분양제 로드맵을 발표했다. 2022년까지 공공부문의 70%를 후분양제도로 공급하고 민간부문은 공공택지 우선공급·기금대출 지원 강화 등의 혜택을 통해 후분양으로 유도하겠다는 게 주요 골자다.

하지만 전문가들은 후분양제 로드맵에 대한 실효성에 의문을 제기하고 있다. 선분양제의 큰 문제였던 부동산 부실시공, 투기문제 등의을 해결하기 힘들다는 지적이다. 뿐만 아니라 수요자·건설사 모두 자금조달로 어려움을 겪을 것이라는 우려감을 나타내고 있다.

◇“​후분양제, 투기 못 막고, 부실시공 방지는 불가능”

국토교통부는 후분양제를 통해 선분양제의 폐해였던 부동산 투기 수단으로 비판을 받아온 분양권 전매가 감소할 것으로 기대하고 있다. 선분양의 경우 분양 계약 이후 입주까지 3년이라는 시간이 걸린다. 이 기간 동안 분양권에 과도한 웃돈이 붙는 등 투기과열이 일기도 했다. 후분양제가 도입으로 공정률 60%에서 분양하게 되면 입주는 1년으로 단축된다. 분양권을 사고 팔 시간이 줄어들면서 투기도 감소할 것이라는 게 국토부의 논리다.

하지만 실수요자보다는 단기간에 목돈을 선뜻 낼 수 있는 투기세력이 몰릴 가능성이 크고 또 다른 투기를 야기 시킬 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “후분양제를 도입한다고 해서 투기가 없어지는 게 아니다”며 “분양권 전매는 불가능할 수 있으나 수요에 비해 공급이 부족한 지역에서는 후분양으로 분양 받은 주택을 그 자리에서 웃돈을 붙여 전매할 수 있기 때문에 기간이 단축됐을 뿐 근절 효과는 없다"고 말했다.

공정의 60~80%인 후분양제 기준으로는 부실시공을 막는데 큰 역할을 하지 못할 것이라는 지적도 나온다. 부실시공이 가장 많이 발생하는 시기는 마감 기간이다. 하지만 보통 마감작업은 공정률 80% 이상부터 진행된다. 공정률 60~80%에서 분양을 해도 수요자들은 부실시공을 발견할 방법이 없는 셈이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “완공 이후에도 타일, 도배 등 하자문제는 계속 나올 수 밖에 없기 때문에 부실공사를 방지하기는 현실적으로 어렵다”며 “지금 국토부가 제시한 60~80% 분양은 큰 의미가 없다”고 전했다.

◇건설사·수요자 자금조달 부담 가중

전문가들은 중소건설사들이 몰락할 수 있다며 우려감을 나타냈다. 후분양제를 실시하면 완공 때까지 건설사들은 계약금이나 중도금을 받을 수 없기 때문에 건설자금을 스스로 마련해야 한다. 이 과정에서 미분양 위험과 대출이자 부담이 커진다. 특히 자본력이 있고 인지도가 높은 대형건설사와 달리 중소건설사들은 자금조달이 어려워 타격이 불가피하다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “후분양을 하게 되면 승자독식처럼 주택시장에서 대기업만 살아나고 중소기업은 죽을 수도 있다”며 “정부가 중소건설사들이 자금 확보를 할 수 있도록 대출규모와 금리인하에 대한 더 구체적인 방안을 내놔야한다”고 지적했다. 이어 “별다른 방안 없이 후분양제를 의무화 한다면 공급은 더욱 감소될 것”이라고 덧붙였다.

후분양제로 진행되는 아파트가 시장에서도 흥행할지는 미지수다. 심 교수는 "선분양이 수요자 이익에도 맞기 때문에 하는 것"이라며 "수요자들도 분양권을 사놓으면 입주 때 가격이 오르는 걸 아는데 굳이 입주할 때 사려고 하지 않는다"고 전했다.

후분양제로 인해 실수요자들의 부담도 커질 전망이다. 착공 후 분양 때까지 물가상승분과 건설사 자금조달 비용이 분양가에 반영돼 선분양보다 아파트 분양가도 비싸질 가능성이 높기 때문이다. 또 계약금·중도금·잔금 과정을 거치는 선분양제와 달리 후분양제는 준공시점에 한꺼번에 목돈을 마련해야 한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “선분양은 미리 수요자들의 돈을 받아 공사를 하지만 후분양은 건설사 신용으로 자금을 조달해야 하는데 금융권에서 건설에 대한 신용도를 낮게 평가한다"며 "이로 인한 비용 증가분이 분양가에 반영될 수밖에 없을 것이다"고 설명했다.