금융사 저리대출금도 한 몫…정부 추가규제 불러 시장경기하강 초래될 우려도
강남권 재건축 단지 수주를 둘러싸고 대형건설사가 이사비 지원, 초과이익환수금 지원, 초과이익환수 부담금 대납 등의 선물공세는 수년간 지속된 주택시장 경기 상승으로 인한 재무건전성 개선 덕분이라는 분석이다. 다만 대형건설사의 과도한 수주경쟁이 추가 정부규제를 불러 들여 부동산 시장 경기 하강을 초래할 것이란 우려도 제기된다.
26일 건설업계에 따르면 대형건설사들은 서울 강남권 재건축 단지 수주에 총력전을 펼치고 있다. 특히 서초구 반포주공1단지를 두고 양사 CEO까지 현장 설명회에 나선 현대건설, GS건설의 경쟁이 첨예하다. 현대건설은 1600억원 규모 조합원 이사비 7000만원 지원을 공약했다. 통상 이사비가 100만원선인 것을 감안하면 파격지원이다. 국토교통부로부터 위법소지가 있다는 지적에 현대건설은 다른 형태의 지원을 약속했다. GS건설은 이에 뒤질세라 1500억원의 입찰보증금, 사업비, 이주비, 중도금 대출 지원 등을 공언했다. 롯데건설은 서초구 한신4지구, 송파구 미성‧크로바 재건축 조합에 500억원 이상의 재건축 초과이익환수 부담금 대납 공약을 내세웠다.
이같이 대형건설사가 출혈경쟁으로까지 보이는 선물공세를 퍼붓는 데는 재무건전성 개선이 기초한다. 금융감독원에 따르면 2분기 현대건설, GS건설, 롯데건설의 영업이익률은 각각 6.1, 2.54, 7.8을 기록했다. 현대건설을 제외하고 모두 전년 대비 영업이익률이 개선됐다. 현대건설의 영업이익률도 업계 평균치인 2~3% 대비 높은 수치다. 좀비건설사를 가늠하는 이자보상비율은 3개 건설사 모두 14.07, 1.82, 7.58로 전년 대비 상승했다. 부채비율이 전년 대비 소폭 증가한 것을 감안하면 실적이 개선됐다고 볼 수 있다.
실적개선으로 늘어난 현금 보유량이 대형건설사의 과감한 재건축 수주전략으로 이어지고 있다. 일례로 현대건설이 제안한 이사비의 경우 이주비와 달리 조합원에게 무상지원된다. 즉, 입주 뒤에도 조합원에게 상환 의무가 없다. GS건설, 롯데건설의 지원공약도 전례없이 파격적 지원책이다.
대형건설사 관계자는 “지난 2015년부터 이어진 부동산 시장 경기 호황으로 건설사들이 보유한 실탄이 많아졌다. 이에 재건축 조합에 파격적 지원 형태를 이어갈 수 있는 것”이라며 “사회간접자본(SOC) 발주물량 축소, 앞으로 부동산 시장 경기 하락을 우려해 사전에 수주물량을 확보하려는 목적에 건설사들의 움직임이 빨라지고 있다”고 설명했다.
재건축 단지의 경우 낮은 대출금리가 적용되는 부분도 건설사가 과감한 지원책을 제시할 수 있는 부분이다. 건설사는 재건축 단지 사업수주 이후 중도금, 이주비, 사업비 대출을 금융권으로부터 실행한다. 이때 미분양 우려가 적은 강남권 재건축 단지의 경우 상대적으로 저렴한 대출금리가 적용된다. 이때 개별 건설사의 신용등급( 현대건설 AA-, GS건설 A-, 롯데건설 A)이 대출금리에 큰 영향을 미치지 않는다는 분석이다.
증권업계 애널리스트는 “금융권의 재건축 단지 대출금리는 사업성이 관건이다. 일례로 동일한 시공사여도 단지 사업성에 따라 대출금리가 천차만별”이라며 “사업성이 좋은 강남권 재건축 단지 대출금리는 더 저렴해진다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증까지 이뤄지면 대출금리가 2~3%대까지 낮아질 수 있다”고 설명했다.
다만 이같은 대형사의 과열경쟁이 부동산 시장에 미칠 영향에 우려도 제기된다. 최근 국토부는 재건축 조합에 대한 고액 이사비 지원에 대해 ‘위법하다’는 판단을 내린데 이어 초과이익환수제 분담금 대납에 대해서도 위법성 조사에 들어갔다. 강남권 재건축 단지를 겨냥한 정부의 움직임이 추가 규제를 불러 부동산 시장 경기를 하강시킬 수 있단 우려가 제기되는 대목이다.
중견건설사 관계자는 “대형건설사의 과도한 수주경쟁이 정부의 눈길을 끌고 있다. 이를 위시해 주변 재건축 단지 시세도 급등하는 모양새다”며 “10월 가계부채 대책, 주거복지 로드맵 등에서 더 강력한 부동산 규제책이 담길 가능성이 높아지고 있다. 대형업체에 비해 사업 포트폴리오상 국내 시장에 집중할 수 밖에 없는 중견‧중소건설사가 큰 타격을 받을 수 밖에 없다”는 우려를 내비쳤다.