선진국 핵심지역 위치해 안전성 높여…임차연장·금리인상 변수
독일 프랑크푸르트 ‘트리아논(TRIANON)’ 빌딩에 투자하는 부동산 공모펀드 청약이 본격적으로 시작됐다. 특히 이번 공모펀드는 선진국 핵심지역에 위치한 오피스 건물을 투자 대상으로 삼아 안정성을 높였다는 평가를 받는다. 연 배당 수익률도 최대 7%까지 책정돼 있어 일반 투자자들에게 매력적인 투자처로 떠오르고 있다. 다만 금리인상, 임차연장 실패 등 예상치 못한 변수에도 대비해야한다는 게 업계의 중론이다.
23일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스자산운용의 해외 부동산 펀드 상품인 ‘이지스 글로벌투자신탁 229호’(독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 공모펀드)는 이달 30일까지 일반투자자들을 대상으로 청약을 진행한다. 펀드규모는 3750억원으로 국내 해외 부동산 공모액수로는 사상 최대 규모다.
프랑크푸르트의 은행가에 위치한 이 빌딩은 독일에서 6번째로 높은 건물(약 186m)로 지상 46층, 지하 4층 규모다. 임차인 구성은 독일 저축은행중앙회 데카방크(DekaBank)가 55.6%, 독일 중앙은행 분데스방크(Bundesbank) 34%, 글로벌 자산운용사 프랭클린 템플턴(Franklin Templeton) 6% 등으로 구성돼 있다. 기대 수익률(배당수익률 기준)은 연 6.4%~7.5% 선이다.
◇독일 금융중심가 위치…Cap Rate·CPI 상위권
이지스운용 측은 프랑크푸르트 금융가의 오피스 시장 전망에 대해 긍정적으로 평가했다. 트리아논 빌딩이 위치한 핵심중심지역인 ‘Banking District’는 글로벌 금융회사, 컨설팅회사, 로펌 등이 밀집된 지역으로 관련 서비스업종을 포함해 임차수요가 풍부한 지역이다. 또한 트리아논 빌딩 주변 500m 이내에 S-Bahn(통근열차·도보 2분), U-Bahn(지하철·도보 5분) 등이 위치해 대중교통 이용이 편리하다.
또한 빌딩을 주변사례 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입해 향후 상승여력이 확보됐다는 게 이지스자산운용의 설명이다. 매입가는 6억7만유로(약 8710억원)로 자본환원율(Cap Rate·자산가치 대비 임대료 비율)은 약 4.16%다. 이는 주변에 위치한 Taunusturm(3.90%), T-8(3.60%) 등의 건물 보다 높은 수치다.
IB업계 관계자는 “Cap Rate가 높게 나오려면 임대수입이 높거나 부동산을 싸게 매입해야 한다”며 “현재 이 빌딩의 임대료가 낮게 형성돼 있음을 감안할 때 트리아논 빌딩은 주변 건물 대비 저렴하게 거래된 것으로 추정된다”고 설명했다.
해당 빌딩의 임대료는 ㎡당 37유로로 Banking District의 평균 임대료(41유로) 보다 낮으며 근접한 다른 건물들(㎡당 40유로~45유로)에 비해서도 저렴한 편이다. 향후 메인 임차인인 데카방크와의 임대료 협상 시 임대료를 높이거나 연장에 유리하게 작용할 것으로 보인다.
이외에도 상승 기조를 보이고 있는 소비자물가지수(CPI)도 긍정적인 요인으로 꼽힌다. 임대료 상승조건은 대부분의 임차인이 CPI 상승률에 1년에 한번 연동되는 조건으로 돼 있기 때문이다. 독일은 UK 제외 유럽 주요국가 중 가장 높은 CPI 상승률(2018년 4월 기준)인 2.5%을 기록했으며 2023년까지 2.7% 이상 성장할 것으로 전망된다. 다만 연동조건에 따라 CPI하락 시 동반 하락할 수 있는 가능성도 열려있다.
◇임차연장·금리인상 변수로 작용
데카방크와 분데스방크의 잔여 임대차계약기간은 각각 약 6년, 9년 정도다. 이지스자산운용은 매각 시점에서 재연장이 확정되지 않으면 리스크가 될 수 있기 때문에 펀드 투자기간을 4년으로 결정했다. 이에 따라 공실로 인한 임대료 수입 변동 가능성은 거의 없어졌다. 또한 투자 원본 100%에 환헤지가 돼 있으며 배당금도 50~70%까지 환헤지 된다.
이지스자산운용은 펀드 운용 3년차(2021년)에 메인 임차인인 데카뱅크와 임대차계약을 연장하고 4년차(2022)에 자산매각을 추진하는 것을 주요 전략으로 하고 있다. 이지스자산운용 관계자는 “펀드 투자기간은 4년이지만 그 전에라도 부동산 가격이 올라 적정 수익률 확보 가능 시 매각을 통해 조기청산이 가능하다”고 설명했다.
다만 데카방크의 임차 연장이 성공하지 못한 경우도 대비해야 한다는 게 업계의 중론이다. IB업계 관계자는 “매각철차완료일인 2023년(전략매각일 2022년 10월)에 매각할 경우 매수자 입장에서는 데카벵크의 임차기한(2024년 6월)이 도래하는 만큼 건물의 가격을 할인하자고 나올 수 있다”며 “목표 수익률은 지금의 시장 상황이 유지된다는 전제 하에 산출한 것으로 최악의 경우를 대비하는 출구전략이 필요하다”고 말했다.
또한 전 세계가 금리인상기에 접어들고 있기 때문에 수익률 감소 가능성도 투자 시 유의해야할 점으로 지적된다. 선순위 대출 금리는 장기 고정금리가 아닌 변동금리로 설정됐다. 이에 따라 현재 시점에서 1.4%로 시작해 최고 2%까지 올라갈 수 있다.
한 투자업계 관계자는 “현재 미국 추가금리 인상에 따라 전세계 금리가 인상될 수밖에 없는 상황이다”며 “선순위 대출 금리가 변동금리이기 때문에 금리가 인상된다면 개인 투자자들의 수익률은 떨어질 수밖에 있다”고 설명했다.
이지스자산운용 관계자는 “수익률 추정을 위해 향후 금리가 상승한다는 시나리오를 변동금리에 이미 적용했으며 산출 결과 현재 고정금리보다 낮은 것으로 분석했다”며 “또한 이자율 상환계약을 체결해 최대 한도금리를 넘게 되어도 금리 변동성에 따른 리스크를 감소시켜 손실가능성을 대비하고 안정성을 확보했다”고 말했다.