개포1단지 전고점 넘어서…반포는 지구단위계획 수립으로 조정 가능성
강남 재건축의 양대산맥으로 불리는 개포와 반포의 희비가 엇갈리고 있다. 준공 35년차 재건축 막바지 과정을 진행중인 개포주공1단지는 35㎡(구 11평형)가 9억원에 거래되며 전고점을 넘어섰다. 또 개포주공8단지는 최근 서울시 도시·건축공동위원회로부터 세부개발계획안이 통과되면서 올 하반기 분양에 돌입한다. 이처럼 개포는 분양을 위한 절차에 다가가면서 집값 상승세를 이어가고 있지만, 반포는 지구단위계획 수립 발표에 따라 당분간 하락세를 면치 못할 것으로 업계는 예상하고 있다.
두 재건축 대표주자의 운명은 사업 속도에서 갈렸다. 개포택지지구 일대에서 현재 재건축을 추진중인 단지는 개포1,2,3,4단지, 개포8단지, 개포시영 등 총 6개 단지다. 사업추진이 빠른 2단지와 3단지는 이미 철거 후 신축공사가 한창이다. 주택시장이 호황기이던 지난해 이미 평균경쟁률 100대 1을 넘어서며 성공적으로 분양을 마쳤다.
시영과 8단지는 세입자 이주 후 철거가 한창이다. 두 단지 모두 하반기 분양을 앞두고 있다. 상대적으로 추진속도가 느린 4단지도 올 하반기 세입자가 이주하고 철거하는 일정이고, 1단지 역시 상반기 중으로 강남구청에 관리처분인가를 신청하는 것을 목표로 한다. 때문에 재건축 시장의 최대 이슈이자 과제인 초과이익환수제로부터 모두 자유롭다.
반포는 개포에 비해 우수한 도심 접근성, 백화점과 고속터미널, 대학병원 등 뛰어난 인프라로 입지적 우수성에서는 개포보다 더욱 주목받아왔다. 하지만 반포의 대표적 단지인 반포주공1단지가 최고 50층 층수제한에 발목잡히면서 전반적으로 한강변 재건축 추진속도가 더디게 진행됐다. 연말까지 관리처분인가 신청을 할 수 있을지 장담할 수 없는 상태다. 최악의 경우 개발 이익의 최고 50%를 세금으로 내는 재건축 초과이익환수제를 면치 못할 수도 있다.
여기에 서울시의 지구단위계획 수립 발표까지 더해지면서 일각에서는 속도에 차질이 생길 것을 예상한다. 개발계획안이 나오고 확정되는 과정에서 소요시간이 길어지는 점을 가장 우려하는 것이다. 지구단위계획 확정까지 얼마 남지 않았으니, 심의 안건 처리를 지구단위계획 수립 이후로 미루는 식으로 서울시가 속도조절에 나설 가능성도 있다는 이야기도 나온다.
시 관계자는 이에 대해 “기 재건축 추진 단지는 이로 인해 속도에 차질이 생기지 않도록 하겠다”고 했지만 일부 단지 조합들은 신경을 바짝 곤두세우고 대책 마련에 분주한 모습이다.
특히 아직까지 도계위 본회의 벽을 넘지 못한 단지인 신반포 7차와 12차, 19차, 한신 4주구 등 일부 단지는 영향을 일부 받을 수 있을 것으로 업계는 예상한다. 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “당장 집값에 영향을 미칠만한 사안”이라며 “앞서 지구단위계획이 발표된 압구정만 해도 가파르게 오름세를 보이다가 시의 발표로 집값 조정을 거쳤다”고 설명했다.
이해관계 등이 다른 여러 단지를 함께 묶어 재건축을 추진하는 과정이 녹록지 않기 때문이다. 때문에 지난해 압구정 아파트지구에 대한 지구단위계획 개발 발표 이후 압구정 재건축 사업은 사실상 정지 상태다.
이처럼 단기적인 집값 하락세는 불가피하지만 장기적으로 봤을 땐 긍정적이라는 분석도 있다. 현재 개별 단지별로 정비계획을 세워 재건축하는 방식에서 주거지뿐 아니라 교통, 기반시설, 상업지역 등 주변 환경을 고려한 체계적이고 통합적 관리가 이루어지기 때문이다.
한 업계 관계자는 "지구단위계획이 반드시 조합에 불리한 것은 아니다. 오히려 공동 공간을 계획적으로 꾸리고 정비할 수 있어서 생활환경은 훨씬 나아질 수 있다"고 말했다.