집값 자극하는 세제 왜곡···“주택수 아닌 자산·소득 기준 개편 필요”

[시사저널e=최성근 기자] 새정부가 불안한 부동산시장 대책 마련에 있어 세제 부분을 배제하려는 기류가 감지된다. 과거 세금으로 집값을 잡겠단 정책 방향이 부작용을 낳았단 인식에 따른 방향성이지만, 부동산 세제 왜곡이 시장 불안을 부추기는 측면이 있기에 손질이 필요하단 진단이 나온다. 

보유주택 수 기준으로 설정된 부동산 세제를 소득, 자산 기준으로 재설계하는 큰 틀의 개편이 필요하단 지적과 함께 보유세와 거래세 등 부동산 거래를 어렵게 하는 요인을 개선해야 한단 조언이다. 

19일 관련업계에 따르면 최근 서울을 중심으로 집값 불안 우려가 커지고 있다. 한국부동산원 추산 지난달 서울 아파트 매매가격은 0.54% 올랐다. 가장 최근인 이달 둘째주 가격은 0.26% 오르며 무려 19주째 상승세가 이어지고 있다. 이같은 흐름에 서울 주택 평균 매매가격은 지난달 사상 처음으로 10억원을 돌파했다.

수요자 심리도 들썩이는 분위기다. 국토연구원이 집계한 지난달 서울 주택매매시장 소비심리지수는 131.5로 전월 대비 11포인트 올랐다. 소비심리지수는 기준인 100보다 높으면 가격 상승, 거래 증가 응답자가 많다는 의미다. 특히, 115 이상이면 상승국면으로 본다.

서울 소비심리지수는 1월(110.4), 2월(124.7), 3월(136.1) 오름폭을 확대하다 4월(120.5)엔 토지거래허가구역 확대 영향으로 한풀 꺾였지만, 한 달 만에 다시 급반등했다. 

부동산시장 불안에 새정부도 대책 마련에 착수했다. 큰 틀은 공급 확대와 대출 규제로 가닥 잡아가는 분위기다. 지지부진한 3기신도시 진행에 속도를 내는 한편, 현재 가계대출 관리 상황을 짚어보고 향후 대출 대응을 강화할 것으로 예상된다. 

아울러 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역 추가 지정 가능성도 제기된다. 현재는 서울 강남, 서초, 송파, 용산구가 투기지역으로 지정돼 있는데, 다른 서울과 수도권 지역 상당수도 규제지역 지정요건을 충족한 상황이다. 

다만, 세제 측면의 대응은 자제하려는 기류가 감지된다. 이재명 대통령은 대선 기간 세금으로 집값을 잡지 않겠단 원칙을 제시한 바 있다. 이는 부동산에 대해 세제 규제에 집중하던 과거 진보 정부 정책 방향이 역효과를 낳았단 판단에 따른 대응이다.

다양한 정책 옵션이 가능한 세제 부분을 활용하지 않는단 방향성이 적절한지는 제대로된 분석이 필요하단 지적이 나온다. 전문가들은 부동산 세제에 있어 적당한 이익을 남기고 환수한단 기본 정신을 지키지 못하고 징벌적 세금을 운영하는 건 문제지만, 이것이 왜곡된 부분마저 손을 놓는 방향으로 가는건 바람직하지 않단 진단을 내놓는다. 특히, 부동산 세제 책정 기준이 왜곡돼 있단 분석이 나온다. 주택 수보다는 주택의 전체가액, 소득, 자산으로 전환해야 한단 조언이다. 

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “지금의 무주택자 개념을 버려야 한다. 무주택자 혜택은 임차인에 머문 이들에게 내집마련 기회를 준다는 것인데, 30억, 50억원 전세 아파트에 사는 무주택자가 도와줘야 할 계층인지는 심각하게 생각해야 한다”며 “자산, 소득을 종합적으로 생각해야 한다. 내 집이 없는 임차인을 모두 동일한 개념으로 봐선 안 된다”고 말했다. 자가, 전세 여부에 관계없이 전체 주택 자산 가치를 기준으로 세금이 부과해야 한단 조언이다. 

홍기용 인천대 경영학과 교수는 “현행 부동산 세제도 2주택자 이하자는 과표 구간을 7개로 나누고 있기에, 세금 부담 기준에 있어 주택 가격을 전혀 안보는 건 아니다”며 “거기에서 다주택자는 부담이 또 늘어난다. 과표구간을 동일하게 적용받더라도 또 중과를 하는 것”이라고 말했다. 현재 종합부동산세는 주택 수가 늘어나면 부담액이 늘어나고, 양도소득세도 주택 수에 따라 공제 여부가 달라진다. 

다주택자의 경우 투기 측면보다는 임대사업자 등 공급자 측면으로 접근해야 한단 의견도 있다. 공급부족이 시장 불안 요인이란 진단을 하면서 다주택자를 중과세하는 건 결과적으로 공급을 더 틀어막는 결과로 이어질 수 있단 것이다. 세제가 1주택자에 유리한 구조로 돼 있는 게 결과적으로 강남 등 선호 지역으로 쏠리는 ‘똘똘한 1채’ 현상을 부추긴다. 

홍 교수는 “다주택자 중과는 임차시장 악화로 이어질 수 있고 그러면 주택 소유 수요가 늘어날 수 있다”며 “집값 상승을 자극하는 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다.

거래를 틀어막는 측면이 있는 현행 세제가 부동산 시장 안정을 저해하기에 보유세와 거래세 부담을 조정해야 한단 진단도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “지금처럼 거래세, 보유세 모두 높이면 항상 공급부족으로 인한 가격상승으로 갈 수밖에 없다. 보유세는 높이고 거래세는 낮춰야 한다”며 “부동산이 보유에서 거래 중심으로 가면 능력 되는 사람만 비싼집을 보유하게 된다. 수요가 줄어든단 의미”라고 했다.