[2023부동산세미나] ‘빠숑’ 김학렬 “수요 증가하는 경기도 부동산 눈여겨보라”

[시사저널e=이승용 기자] ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 대표가 부동산 투자에서 성공을 거두려면 일자리가 늘어나면서 부동산 수요가 증가하고 있는 경기도 도시 지역을 눈여겨봐야 한다고 조언했다.

김 대표는 14일 시사저널이코노미 주최로 용산 그랜드하얏트호텔에서 열린 ‘2023 부동산 투자 세미나’에서 실거주냐 투자 목적이냐에 따라 투자하려는 부동산 입지에 대한 기준을 달리해야 한다고 강조했다.

김 대표는 2002년 한국갤럽조사연구소에서 부동산조사본부 팀장을 맡으며 부동산 업계에 본격 입문했고 ‘부동산투자 절대원칙’ 등 수많은 부동산 관련 저서를 출간했다. 현재 그가 운영하는 유튜브채널 ‘빠숑의 세상 답사기’는 구독자 수가 18만명에 달할 정도로 부동산 분야 유명 인플루언서다.

김 대표는 입지론을 강조하는 전문가로 유명하다. 그는 이날 시사저널e가 주택 실수요자들과 부동산 투자자들을 위해 주최한 ‘2023 부동산 투자 세미나’에서 ‘지금도 사야 할 아파트는 있다! 가치 대비 하락한 아파트를 주목하라’는 주제로 데이터에 기반한 부동산 투자 강연을 진행했다.

김 대표는 지난 2021년과 2022년 부동산 시장은 폭등과 조정을 보였고 현재 지역에 따라 상승과 조정 지역이 다르게 나타나고 있다고 분석했다.

김 대표에 따르면 지난 2021년 부동산 시장은 매매와 임대 등 매물 숫자가 많지 않았던 시기에 매수하려고는 수요자가 몰리면서 폭등장을 불러일으켰다. 거래량은 많지 않은 채 가격만 급등했다는 것이다. 하지만 지난해에는 높아진 가격에 수요가 급감했고 이사하려는 사람들이 무조건 팔아야했기에 급매로만 거래가 이뤄졌다.

올해는 다주택자 규제는 여전한 가운데 무주택자, 1주택자 중에서는 움직일 세대가 늘어나고 있다고 분석했다. 최근처럼 매물도 있고 유동성도 있는 상황이 선택할 수 있는 물량이 많아지는 시기이기에 부동산 투자자로서는 기회가 될 수 있다고 김 대표는 분석했다.

김 대표는 입지 분석의 중요성을 강조했다. 특히 수요와 상품력, 가격경쟁력 등 3가지 요소를 분석해야 한다고 설명했다.

수요란 해당 부동산을 소유하거나 거주(이용)하려는 사람 수를 뜻한다. 소유는 거주와 이용을 동시에 하면서 소유하는 사람들과 소유만 하려는 사람들로 구분된다. 거주하려는 사람들은 자가로 거주할 것인지 임차해 거주할 것인지로 구분되며 영업 및 제조 등 거주외 목적으로 이용하려는 사람들도 있다.

상품력이란 수요자들이 수용할 수 있는 가치를 가지고 있느냐를 뜻한다. 거주나 이용 등 실사용 목적인 경우에 적합한지, 투자자들에게는 시세차익이나 월세 수익을 거둘 수 있는지 등이 고려된다. 이외 수요자의 나이, 성별, 직장, 교육, 결혼 유무 등에 따라 가치가 달라진다.

가격 경쟁력이란 수요자들이 지불할 수 있는 경제적 능력에 따라 결정된다. 이는 절대 금액이 아닌 상대적 가치로 결정되며 현재 가치는 물론 미래가치에 대한 평가도 반영된다.

예를 들어 2021년 분양했던 래미안원베일리의 경우 당시 3.3㎡당 5600만원으로 최고가였고 인근 아크로리버파크는 2021년 당시 3.3㎡당 1억원에 달했다. 김 대표는 래미안원베일리 분양가는 절대적으로 보면 높았지만 아크로리버파크 대비 절반 가격이었기에 저평가 상태였던 아파트였다고 분석했다.

김 대표는 실거주 목적이냐 투자목적이냐에 따라 분석 및 판단 기준이 달라야 한다고 강조했다.

실거주 목적이라면 수요가 풍부하고 상품 매력도가 높으며 가격 경쟁력이 있으면 매수하면 되지만 투자목적이라면 수요가 풍부하지 않거나 상품 매력도가 높지 않아도 가격 경쟁력이 있다면 매수해야한다고 조언했다.

예를 들어 최근 인천 지역 미분양 아파트들이 줄어들고 있는데 이는 수요가 늘거나 상품 매력도가 뛰어나서가 아니라 가격이 저렴해지면서 투자목적 수요가 유입되고 있다는 것이다.

김 대표는 거래량이 회복되고 있는 가운데 지역에 따라 온도차가 나타나고 있다고 분석했다. 특히 서울과 세종, 대구 수성구 등은 거래량과 가격 회복 속도가 빠른 상태다.

김 대표는 정부가 규제 지역을 해제할 것이라고 내다봤다. 특히 내년 4월 총선 이전에 지방 미분양을 해소할 목적으로 규제완화가 시행될 것으로 분석했다.

이를 감안하면 무주택자나 1주택자들은 지금이 규제지역에 진입할 기회라고 분석했다. 규제지역은 다주택자들을 대상으로 규제하기 때문에 진입 기회가 없고 향후 규제가 완화되면 해당 지역 가격이 상승할 여력이 크기 때문이다.

재건축 지역으로는 양천구와 노원구 등 1기 신도시 등 1990년대 지어진 아파트가 많은 지역에 주목해야 한다고 강조했다. 특히 실거주 여부를 너무 의식하지 말고 이익이 나면 판다는 생각으로 접근할 것을 주문했다.

광역교통망도 호재가 될 수 있다. 김 대표는 수도권광역급행철도(GTX)의 경우 착공에 들어간 A노선에만 주목하는 것이 낫다고 분석했다. 이외 강동구에서 구리시로 연결되는 8호선 연장구간(별내선)이 개통되면 강남 접근성이 개선되는 구리시를 주목해야 한다고 조언했다.

신축아파트를 구매하려는 수요자들은 정비사업과 신도시 물량을 나눠서 볼 것을 조언했다.

정비사업은 뛰어난 입지가 검증된 사업지들이기에 입지분석이 불필요하지만 대신 비싸다는 단점이 있다. 신도시는 첫 입주 후 10년은 있어야 입지에 대한 검증이 완료되지만 반대로 가격은 저렴하다는 장점이 있다.

그는 경제력이 있다면 정비사업을 통해 공급되는 신축아파트를 구매해야 하고 시간이 무기인 젊은 세대는 신도시를 통해 공급되는 저렴한 신축아파트를 선택하는 것이 바람직하다고 분석했다.

김 대표는 실거주 목적이라면 현재 가치를 따져서 판단해야 하고 투자 목적이라면 미래가치를 더 따져야 한다고 설명했다. 현재가치는 교통, 교육, 상업시설, 주변 환경 등이 기준이고 미래가치는 일자리와 연계 교통망, 신축아파트 여부 등이다.

김 대표는 미래 가치와 관련해 경기도의 일자리 급증 지역에 주목해야 한다고 분석했다. 과천은 지식정보타운, 성남은 판교테크노밸리, 화성과 평택은 제조업과 산업단지 등으로 일자리가 증가하고 있다. 김 대표는 용인 지역에 건설되는 반도체 메가 클러스터가 일으키는 경제효과가 판교부터 천안까지 광범위하게 나타날 것이라고 강조했다.