새 정부 부동산 보유세 및 양도세 완화로 유주택자 절세여력 확대
일시적 2주택 기간 2년→3년 확대 최대한 활용해야 절세에 유리
[시사저널e=이승용 기자] 부동산 관련 세금 전문가이자 인플루언서인 ‘제네시스박’ 박민수 더스마트컴퍼니 대표가 정부의 부동산 관련 세제개편 정책을 분석한 결과 보유주택 수에 따른 맞춤형 절세 전략이 필요하다고 강조했다.
박 대표는 14일 시사저널이코노미 주최로 용산 그랜드하얏트호텔에서 열린 ‘2023 부동산 투자 세미나’에서 “현 정부 들어 일시적 2주택으로 인정하는 기간을 기존 2년에서 3년으로 늘리는 등 양도세를 대폭 줄일 수 있는 여력이 확대되고 있다”고 분석했다.
박 대표는 부동산 세금 관련 전문가로서 연세대 경영학과를 졸업하고 동 법무대학원에 재학하며 조세법을 전공하고 있다. 유튜브 채널 ‘제네시스박’과 블로그를 운영하며 ‘부동산 절제 무작정 따라하기’ 등 다수의 저서를 출간하는 등 자타가 인정하는 부동산 세무 전문가다.
박 대표는 이날 ‘하반기 개정세법 및 부자되는 절세전략’이라는 주제로 강연을 진행했다. 박 대표에 따르면 부동산 관련 규제가 대폭 완화되는 방향으로 법 개정이 추진되고 있다.
우선 보증금 반환 목적에 한해 올해 7월말부터 1년 동안 한시적으로 대출규제가 완화된다. 임대사업자의 경우 이자비용 대비 임대소득을 뜻하는 RTI 규제가 기존 1.25~1.5배에서 1배로 낮춰지고 개인의 경우 DSR 40% 규제 대신 DTI 60% 규제가 적용된다. 연 4%, 30년만기 연소득 5000만원 가정시 기존에는 대출이 3억5000만원가량 나왔지만 규제완화 이후에는 5억2500만원으로 약 1억7500만원 늘어난다.
민간 소유 토지를 임대하고 서울시가 임대주택을 건설하는 민간임대주택 사업의 경우 토지 소유자의 토지를 종부세 합산에서 배제해 임대주택 공급을 확대할 예정이다. 박 대표는 “주택임대사업자 제도 개편안과 함께 추진될 것”이라고 내다봤다.
정비사업 제도도 개선된다. 정비사업 시행 및 운영에 대해 신탁사 특례를 허용해 정비사업 소요기간을 기존 조합대비 2~3년 이상 단축을 유도할 예정이다.
종부세 역시 당초 공정시장가액비율을 80%로 높일 것이라는 예상과 달리 60%로 유지하면서 유주택자의 보유세 부담도 크게 낮아질 예정이다.
예를 들어 서울 은마아파트를 보유한 1주택자의 경우 공시가가 20억2600만원에서 15억4400만원으로 23.8% 낮아졌고 이에 따라 보유세도 831만원에서 434만원으로 감소했다.
서울 마포래미안푸르지오를 보유한 1주택자는 공시가가 13억8200만원에서 10억9400만원으로 21.9% 하락했고 이에 따라 보유세가 395만원에서 229만원으로 줄었다. 종부세는 부과되지 않는다.
은마아파트와 마포래미안푸르지오를 보유한 2주택자의 경우 종부세 중과세율 적용이 해제되면서 보유세가 기존 5358만원에서 1526만원으로 71.5%나 급감한다.
이렇게 보유세가 줄어들면서 다주택자의 경우 향후 상승 여력 판단에 따라 처분이나 증여, 계속 보유를 고민할 수 있는 기회가 만들어졌다. 이어 정부가 7~8월 발표할 세법개정안에서는 양도세 중과 폐지, 취득세 완화, 주택임대사업자 관련 논의가 담길 것으로 관측된다.
박 대표는 이러한 규제 완화 움직임을 끝까지 지켜보고 최종 확정안이 시행되면 보유주택 수와 매입 시기에 따라 맞춤 설계가 필요하다고 강조했다. 특히 보유세 인하와 일시적 2주택 완화는 개정이 확정되었기에 이에 기반한 부동산 전략 설정이 필요하다고 조언했다.
박 대표는 내 집 마련이 목적인 무주택자나 1주택자의 경우 세금 부담이 사실상 최소화되었기에 가능한 여력 내에서 가장 좋은 곳으로 이동하는 것이 최선이라고 분석했다.
구체적으로 절세전략을 살펴보면 1주택자는 공동명의로 등기하면 최대한 절세효과를 누릴 수 있다. 취득세와 재산세는 단독명의와 공동명의가 차이가 없지만 종부세의 경우 단독명의면 12억원이 공제되고 공동명의라면 1인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다. 장기보유자, 고령자 혜택을 받고 싶은 경우 공동명의로 해도 나중에 양도시 단독명의 기준 과세로도 선택할 수 있기에 무조건 공동명의가 유리하다.
양도세 역시 공동명의시 소득금액 분산효과로 부담이 줄어든다. 특히 12억원 초과 고가주택의 경우 공동명의가 비과세 혜택이 커 절세에 매우 유리하다.
2주택자의 경우 양도세에서 비과세 혜택을 받기 위해 일시적 2주택 혜택을 어떻게 하면 누릴 수 있는지 확인하는 작업이 핵심이다. 특히 취득세는 올해 1월 12일 이후 매각분부터 일시적 2주택 기준이 2년에서 3년으로 늘어났기 때문에 이를 최대한 활용해야 한다.
일시적 2주택 기준이 완화되면서 재개발, 재건축 등 정비사업을 통한 갈아타기 전략을 적극적으로 활용하는 것도 고려해볼 수 있다. 예를 들어 기존 주택 매입 이후 1년 이후에 재개발, 재건축되는 주택을 매입한다면 정비사업 완료 후 신축 주택을 받고 기존 주택을 3년 내 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 정비사업이 지지부진해지면 정비사업 대상 주택을 3년 내 다시 재매각하면 된다.
3주택 이상 다주택자의 경우 양도세가 절세의 핵심이다. 3주택 이상 다주택자는 취득세 중과로 사실상 추가 매수가 어렵기 때문에 보유 중인 물건의 가치를 우선 확인하고 이에 따라 장기보유할 지 양도할지를 우선 결정해야 한다.
박 대표는 다주택자가 양도세를 최대한 줄이기 위해서는 양도차익이 큰 주택을 마지막에 처분해야 한다고 강조했다. 3주택자의 경우 주택 하나를 처분한 이후 일시적 2주택 혜택을 받을 수도 있기에 매각순서에 따른 시나리오별로 양도세를 분석해야 한다.
분양권은 분양계약일 기준으로 취득세가 결정되기에 주의할 필요가 있다. 2년 미만 보유 후 매도시에 적용되는 단기양도세율 인하를 위한 법 개정이 아직 이뤄지지 않은 상태다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되고 2021년 이후부터 취득한 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 모두 주택 수에 포함된다.
박 대표는 “분양권은 계약서 작성 전에 반드시 세무사 2곳 이상에서 상담한 이후에 의사결정을 해야 한다”고 강조했다.