'진와이스' 장미진 더케이유피 대표, 하락·보합장 속 재개발·재건축 투자방법 강연
동의서 징구 시기는 탐색기···진입 안정기는 건축심의나 사업시행인가 이후로 봐야
[시사저널e=노경은 기자] “재개발·재건축 사업지 내 주택 매수는 미래에 신축을 받을 수 있는 지위를 갖는다. 청약통장이나 가점, 거주요건 없이 이미 당첨된 것이나 마찬가지다. 조합원 분양가도 일반분양 대비 3.3㎡당 100만원 가량 저렴하다는 것도 장점이다.”
'진와이스' 장미진 더케이유피 대표는 14일 시사저널이코노미 주최로 용산 그랜드하얏트호텔에서 열린 ‘2023 부동산 투자 세미나’에서 하락·보합장 속 재개발·재건축 투자방법 및 진입시기에 대해 설명했다. 장 대표는 “지난해 하반기에는 누가 봐도 금리상승이 주택시장에 찬물을 끼얹었지만 많은 지표가 하락을 말하기에는 너무 일렀다”고 말했다.
그는 재개발·재건축 사업 진행 절차 과정을 설명하며 투자 시의적절한 진입 시기를 밝혔다. 장 대표는 “추진위원회를 설립한다고 동의서를 징구할 때는 아무것도 진행되지 않은 걸로 보면 된다. 이때 진입했을 땐 싸움나서 사업이 중단되거나 투자 비용보다 더 낮아지는 경우도 많기 때문에 조합설립인가 전에는 투자 탐색기로만 둬야 한다”고 조언했다. 그러면서 사업의 8할 이상 진행돼 투자 안정기로 불리는 사업시행인가 이후 진입하는 게 안전하다고 덧붙였다.
장 대표는 지금을 하락·보합장이라고 판단하며 이런 상황에서의 투자 걸림돌에 대해서도 설명했다. 그는 부동산 시장 침체로 시장에 내놓은 일반분양이 미분양으로 남았을 경우, 조합원 개개인의 비례율이 떨어진다고 말했다. 비례율이 낮으면 정비사업의 수익성은 떨어지며 조합원 개개인의 추가분담금이 늘어난다. 다만 단점만 있는 건 아니다. 장미진 대표는 “하락·보합장의 장점은 정부가 (주택시장 활성화를 위해) 정비사업 규제를 완화하기 때문에 사업진도를 빨리 뺄 수 있다”고 말했다.
때문에 수익성까지 정확히 파악한 후 재개발·재건축 조합원의 입주권을 확보하려면 높은 분양가로 일반분양이 완판된 사업장을 선택하는 것이 좋다고 추천했다. 또 하락이나 보합 상승장 어느 시기에나 통하는 매수 포인트는 건축심의 통과, 또는 시공사 선정 단계라고 전했다. 그는 “종전자산평가(감정평가) 때는 조합원의 추가분담 예정액이 나오면서 실망매물이 나오기 때문에 이때를 노리면 되레 사업시행인가 직후 보다도 저렴하게 살 수 있을 때도 있다”고 설명했다.
장 대표는 입주권을 통한 절세 방법도 소개했다. 그에 따르면 1주택자의 경우 추가로 입주권을 매수할 경우, 규제지역의 경우 멸실 후 입주권을 매수할 경우 취득세를 4.6%만 내면 된다. 비규제지역의 입주권을 매수할 경우에는 전략적으로 건물이 현존할 때 매수하면 취득세의 기본세율만 내면 된다.
한편, 서울시에서 추진 중인 모아타운에 대한 의견도 내비쳤다. 그는 “조심스럽지만 개인적으로 모아타운은 여러 개의 조합이 모인 것과 같다보니 의견을 하나로 일치하기 쉽지 않다고 본다. 세대는 많지 않은데 조합장은 여러 명이고, 절차상 진도가 빨라도 의견일치 보기는 기존 재개발 재건축보다 쉽지 않아 해제될 수 있다는 점도 감안해야 할 것”이라고 전했다.