임차인 맞추며 보유할 경우 6월 7일까지 취등록세 포함 타입별 최소 4억~6억원 마련돼야
공급 3가구 중 (구)51평 132㎡타입이 시세차익 20억원 이상으로 가장 커
임시사용승인 단지로 주담대 불투명, 양도세 77%로 내고 전매하는 방법도 있어
[시사저널e=노경은 기자] 시세차익 최대 20억원대에 100만 청약설이 나오는 서울 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크무순위(줍줍) 청약이 사흘 앞으로 다가왔다. 해당 물량은 청약통장이나 주택보유수, 거주지와 관계없이 전국의 만 19세 이상 성인이면 누구나 신청 가능하고 실거주 의무도 없어서 재당첨 제한 기간에 물려있는 이들이 아닌 이상 묻지도 따지지도 않고 청약을 준비하는 분위기다. 삼삼오오 모인 곳이나 회식자리에서 어김없이 줍줍에 대한 얘기가 나올 정도인데, 청약에 도전하려면 자금은 최소한 얼마나 마련돼 있어야 할까.
23일 디에이치 퍼스티어 아이파크(이하 디퍼아) 무순위 입주자모집공고를 보면 오는 26일 오전 9시부터 오후 5시30분까지 한국부동산원 청약홈을 통해 무순위 사후접수를 받는다. 공급세대는 총 3가구로 전용면적 기준 34A㎡, 59A㎡, 132㎡다. 감이 안오는 이들을 위해 구 평형 표기로 보자면 15평, 24평, 51평에 해당한다. 분양가는 과거 4년 전 공급가 그대로 각각 6억5000만원, 12억9000만원, 21억9000만원에 풀린다.
이 가운데 시장에서 관심갖는 건 59타입과 132타입이다. 34타입은 거실 및 주방에 방이 1개있는 1.5룸이어서 강남권에서 선호하는 물량은 아니다. 게다가 복도형이라는 단점도 있다. 주목도가 높은 건 59타입 보다는 132타입이다. 시세차익이 어마어마해서다. 공급가와 현재 시세 간 차이가 20억원 가량 난다고 알려져 있지만, 사실 해당타입은 지난달 49억원에 매매거래가 이뤄진 바 있다. 세금을 제외한 단순 차이만 봐서는 시세와 분양가 간에 정확히 27억1000만원이나 난다. 지난주 로또 1등 당첨자가 세금을 제외한 실수령액이 13억9360만311원이었던 점에 견주어보면 로또 1등 복권을 두 개 거머쥐는 셈이 되는 것이다.
게다가 디퍼아 줍줍 물량이 인기 있는 첫 이유는 계약금이 10%로 초기투자비용이 낮기 때문이다. 당첨자는 이달 29일 발표되는데, 3월 8일까지 타입별 분양가의 10%에 해당하는 계약금을 개포1단지 재건축 조합에 납부해야 한다. 나머지 90%는 약 3개월 뒤인 6월 7일까지 납부하면 된다.
3개월 동안 90%의 잔금을 준비하는 게 부담일 수는 있지만 앞서 말했듯 해당 단지는 실거주의무가 없다. 즉, 전세입자에게 받은 전세보증금을 잔금으로 납부하면 된다.
결국 세입자를 맞추는 게 관건이다. 인근 공인중개업소에 따르면 해당 단지의 전세시세는 34타입의 경우 거래가 원활하지 않아 아직 알려지지 않고 있다. 59타입은 10억원, 132타입은 20억원에 전세 매물이 나와있지만 입주장인 만큼 거래가 활발하진 않다는 전언이다. A공인중개업소 관계자는 “132타입은 시세보다 낮은 17억원 수준에 내놓으면, 서울 전세시세가 오르는 추세이니 잔금때까진 임차인을 맞출 수 있지 않을까 싶다”고 말했다.
정리하자면, 해당 주택이 당첨되면 대출을 고려하지 않는 자금계획을 세우는 경우 132타입은 분양가 21억9000만원에 발코니확장비 7200만원을 더하면 총 공급가 22억6000만원이다. 여기서 전세보증금을 시세보다 낮은 17억원 정도로 확보한다고 치면 3월 초까지 계약금 2억2600만원, 6월 7일까지 3억3400만원 해서 총 5억6000만원 가량 자기자본이 준비돼야 한다. 여기에 취등록세는 별도다.
59타입은 분양가 12억9000만원에 발코니확장비 3150만원을 더하면 총 공급가가 13억2000만원이다. 여기서 전세보증금을 통해 10억원을 확보하면 3월 초까지 계약금 1억3200만원, 6월 7일까지 1억8800만원 해서 총 3억2000만원 가량의 자기자본이 준비돼야 한다. 마찬가지로 취등록세는 별도다.
대출에 대해서는 의견이 부분하다. 해당단지는 하수암거 공사가 이행되지 않아 강남구청에서 준공 반려했고 현재는 임시사용승인만 낸 상태로 입주가 진행되고 있다. 즉, 소유권 보존등기 가 당분간 나지 않기 때문에 주택담보대출이나 전세대출에 제약이 있을 수 있다. 결국 불확실한 주담대 계획을 세우기 보다는 전세를 주거나, 이마저 여의치 않다면 분양권 전매를 택할 수도 있다. 다만 분양권은 1년 내에 팔면 최대 77%의 양도소득세가 부과되는 등의 높은 세부담은 감안해야 한다.
한 부동산업계 관계자는 “앞서 서울거주자만 줍줍이 가능했던 흑석자이도 10만명이 넘게 청약했는데 이번에는 거주지역 제한 없는 강남 물량이니 경쟁률은 어마어마할 것”이라며 “다만 당첨 후 재당첨 제한이 있는 만큼 자금계획을 잘 세울 필요가 있다”고 밝혔다.