내년 아파트 가격 전망 두고 상반된 주장들 나와
“고금리의 주택 가격 적용 온전히 반영되지 않아”
“내년 금리 인하 수요 자극할 수 있어” 반론도
[시사저널e=송준영 기자] 올해 부동산 시장이 냉탕과 온탕, 다시 냉탕을 오가는 모습을 보인 가운데 내년 시장 상황에 실수요자들과 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다. 전문가들 사이에선 의견이 다양하게 갈리고 있는데 최악의 경우 30% 폭락할 수 있다는 의견이 있는 반면 폭락은 없다는 주장도 나오고 있습니다.
우선 집값 폭락론을 살펴보면 고금리 상황이 지속되고 있다는 점을 그 근거로 꼽고 있습니다. 교보증권은 지난달 ‘2024년 부동산 시장전망’ 리포트를 통해 “주택 가격 변동의 주요 변수로 금리의 중요성이 알려지고 있지만 아직 실제 금리의 가격 적용은 온전히 반영되지 않았다”라고 짚었습니다.
이에 현재 금리 상태가 장기화하고 내재 수익률과 안전자산 수익률의 역전 상태를 감안했을 때 장기적으로 현재 가격 대비 최대 30% 하방 압력이 지속될 것이라는 의견입니다. 금리 부담을 져야 하는 아파트 매매로 기대할 수 있는 수익률보다 예·적금이나 채권 등 안전자산의 기대 수익률이 더 커졌다는 것입니다.
수요뿐만 아니라 공급 측면에서도 집값 하락 요인이 있다고 해당 보고서는 설명합니다. 보고서는 입주에서 멸실을 제외한 수도권 순공급은 2020년 초과공급 전환을 시작으로 2010~2023년 현재 누적 6만6,000세대의 초과공급이 있다는 추정합니다. 전년부터 증가하기 시작한 미분양물량의 근본 원인이 초과공급에 있다는 것이죠.
반대로 집값 하락세가 깊지 않을 것이란 의견도 존재합니다. 이 역시 금리를 근거로 듭니다. 내년에는 금리가 하락해 신규 주택 매입 수요로 이어질 수 있다는 것이죠. 실제 최근 미국 연방준비제도는 내년 기준금리를 내릴 수 있다는 것을 시사하기도 했습니다. 이에 지난 10월부터 치솟았던 금리는 크게 내린 상태입니다.
공급 측면에서는 내년 서울 입주 물량이 적다는 점을 근거로 듭니다. 서울시가 최근 아파트 입주물량을 재산정한 결과 2024년 2만5124가구로 집계했는데 이는 올해 4만가구(전망치)보다 크게 줄어든 수치입니다. 입주물량은 전세가와 연관성이 큰데 전세가가 물량 부족에 하방을 지지하게 되면 매매가 역시 크게 떨어지지 않을 것이란 주장입니다.
같은 요소로도 다양한 해석이 나오면서 내년 집값의 향방이 주목되고 있습니다. 과연 어떤 전망이 맞아떨어질까요. 머니방을 통해서 확인해보시길 바랍니다.