부동산 틈새상품, 제대로 알고 투자하라

[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 부동산시장 혼조기 때마다 단골메뉴로 등장하는 부동산 틈새상품들이 있다. 대표적으로 신규 분양상가, 주거용 오피스텔, 분양형 호텔, 지역주택조합, 개발용 토지가 그렇다. 이들은 상대적이지만 아파트에 비해 초기투자자금이 적게 들어가고 각종 규제를 덜 받고 있어 투자자들을 현혹하기 십상이다.  

부동산 틈새상품들은 거시적으로는 경기불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 미시적으로도 환금성에 취약하고 임대의 안정성이 위협받을 수 있다는 점에서 투자하기 전 검증절차와 신중한 판단이 요구된다. 상승과 하락을 섣불리 예측할 수 없는 부동산시장 혼조기를 틈타 현실과 동떨어진 과장된 광고에 현혹되거나 주변 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자를 선택할 경우 그 피해가 적지 않기 때문이다. 부동산시장 혼조기 때 종종 등장하는 부동산 틈새상품들을 중심으로 투자 시 유의할 점들을 하나씩 짚어보자.

첫째, 신규 분양상가에 투자하는 경우이다. 분양상가란 건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가, 구분상가를 말하는데, 상대적이지만 상가빌딩(통건물)에 비해 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 초보투자자가 접근하기 수월한 부동산상품이다. 하지만 분양상가는 경기불황이 심화되거나 상권이 미약하고 임차인의 영업력이 부진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또한 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 따라 상가관리단이 설립되고 개입돼 있어 소유자가 단독으로 업종변경, 상가개보수 등을 실행하기도 쉽지 않다. 특히 신규 분양상가의 경우 시세대비 고분양가 논란에서 자유롭지 못하다는 점에서 적지 않은 부담요인으로 작용한다. 주의할 점은 공급업자(시행사 또는 분양업체)가 사전에 임대를 맞춰놓고 판매하는 경우가 적지 않기에 임대료수준이 시세보다 비싸게 책정돼있지는 않은지 등을 꼼꼼하게 살펴봐야한다는 것이다. 관련하여 분양받기 전 반드시 철저한 시세조사와 임대료 파악이 선행돼야 할 것이다.

둘째, 주거용 오피스텔에 투자하는 경우이다. 기본적으로 오피스텔은 업무용 부동산으로 분류되지만, 일명 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 주거용 오피스텔의 경우 거실과 주방이 독립적으로 배치돼 있어 사실상 주택이라고 봐도 무방하다. 주거용 오피스텔은 일반적으로 아파트보다 가격이 저렴하고 청약통장 없이도 분양받을 수 있다는 점에서 매력적이다. 하지만 아파트와 달리 비교적 작은 면적의 도심 내 토지를 활용해 손쉽게 공급할 수 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 공급과잉 시 투자실패로 직결될 수 있기 때문이다. 또한 경기불황에 민감하고 노후화가 진행될수록 임대료가 빠르게 하락한다. 아울러 취득세를 중과할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 포함키로 했다는 점 역시 유의할 필요가 있다. 이전에는 주거용으로 사용할 경우 양도소득세와 종합부동산세를 계산할 때만 보유 주택수에 포함시켰을 뿐이었지만, ‘7.10 부동산 대책’에 따라 2020년 8월 12일 이후 수도권 등 조정대상지역에서 주거용 오피스텔 1채를 사놓으면 향후 아파트를 구입할 때 취득세가 8% 부과되고, 2채 이상을 구입할 경우 취득세율이 최대치인 12%까지 상승한다는 점 역시 부담스럽다.

셋째, 지역주택조합에 투자하는 경우이다. 지역주택조합은 동일한 지역에 거주하는 주민들이 내 집 마련을 위해 설립한 조합을 말하는데, 일반적으로 주변시세보다 저렴한 가격에 아파트를 우선해 분양받을 수 있는 장점을 가지고 있다. 문제는 업무를 대행할 시행사가 일부 조합원들과 공모해 자금을 횡령하거나, 사업대상 부지를 제때 확보치 못해 사업이 지연되고 있는 경우가 적지 않고(토지확보율 95% 미달), 심지어 지역주택조합 설립인가요건(토지사용승낙률 80% 이상)조차 갖추지 못한 상태에서 속이고 조합원을 모집해 사실상 사업이 불가한 경우가 비일비재하다는 것이다. 자칫하면 사기사건과 유사하게 흘러갈 소지가 다분하다. 한순간에 대박의 꿈이 쪽박이라는 현실로 바뀔 수 있으니, 보다 철저히 검증한 후 투자 여부를 결정해야 할 것이다. 

넷째, 분양형 호텔에 투자하는 경우이다. 분양형 호텔은 수분양자라고 불리는 투자자들이 객실별로 소유권을 갖되 호텔을 위탁받아 운영하는 업체가 수익(객실 임대료)을 배분하는 형태를 띤다. 하지만 호텔등급을 매길 수 없기에 분양형 호텔을 판매하면서 등급을 언급하거나 또는 특급호텔이라는 명칭을 사용한다면 이는 엄연한 사기일 뿐이다. 또한 분양형 호텔의 판매광고에 실린 문구를 유심히 살펴보게 되면 보통 연 10%대를 넘나드는 매우 높은 투자수익률을 강조하는 경우가 많은데, 이는 현실성 없는 공실률 제로 및 대출을 최대한 활용한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 포장해 반영한 수치일 가능성이 크다. 꼼꼼히 확인해봐야 할 것이다. 특히 광고 문구 곳곳에 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 책임, 수익금 6개월 선지급 등과 같은 말이 자주 등장하데, 이는 설령 사실일지라도 분양판매를 위한 미끼상술일 뿐이다. 무엇보다 분양형 호텔은 우리가 알고들 있는 일반적인 부동산상품과 달리 투자자가 사정상 빠른 매각을 원하더라도 일반 부동산 중개업소에서 취급하지 않는 경우가 다반사라 더욱 각별한 주의가 요구된다. 환금성에 매우 취약한 부동산 틈새상품이기 때문이다.

끝으로, 개발용 토지에 투자하는 경우이다. 토지의 경우 앞서 언급한 여타 부동산들과 조금 다르게 접근할 필요가 있다. 토지는 본질적으로 임대목적보다는 개발호재 유무에 따라 투자성패가 갈리기 때문이다. 이런 이유로 당연히 개발 가능한 호재성 토지가 인기다. 즉 개발 이후 부동산가치 급등을 원하는 투기적 성향의 가수요자가 선호하는 부동산상품이다. 따라서 가급적 여윳돈으로 투자하되 10년 이상의 장기보유를 염두하고 접근하길 권한다. 토지의 경우 평소 정부정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가져야 하고, 매입하기 전 반드시 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 등을 파악해야 할 것이다. 여기서 반드시 짚고 넘어가야할 것은 그 어떤 경우라도 기획부동산이 판매하는 토지에는 접근조차 하지 말아야 한다는 사실이다. 거짓된 개발정보와 시세보다 5~10배 이상 비싼 기획부동산 토지로 인해 투자자가 입게 될 피해는 사실상 사기행위와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 투자자 본인의 책임으로 귀결되기 때문이다.