[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 재건축 시장이 활기를 되찾아가고 있다. 혼조세를 보이고 있는 주택 시장을 홀로 이끌고 가는 느낌마저 들게 할 정도로 말이다. 지난해까지만 해도 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있던 재건축 시장이 서울 주요 재건축 단지 20여 곳을 중심으로 가격강세를 이어가고 있다. 이는 무엇보다 윤석열 정부의 재건축 규제완화를 통한 도심지 주택공급확대안과 오세훈 서울시장의 신속통합기획안이 재건축 사업 성공에 대한 기대감을 확산시키고 있기 때문이다.
지금껏 재건축 투자는 투자자에게 대박과 쪽박을 모두 안겨준 애증의 산물이었다. 정부정책과 경기변동에 따라 냉탕과 온탕을 넘나들었던 것이다. 물론 그 변곡점은 언제나 초대형 경기불황(IMF 외환위기 및 글로벌 금융위기) 및 신정부 출범과 함께 했다. 돌이켜보건대 재건축 시장은 IMF 외환위기가 종식된 1999년 이후 부동산 시장 강세장과 맞물려 최소 8~9년간 초호황을 누렸다. 하지만 2008년 이명박 정부 출범과 함께 불청객으로 찾아온 글로벌 금융위기 여파로 이후 7~8년간은 침체의 늪에서 헤어나지 못했다. 실제로 2008년부터 2014년이라는 기간은 재건축 시장에 있어 글자 그대로 ‘암흑기’ 그 자체였다. 안타깝지만 당시 대박을 꿈꾸며 빚을 내서 재건축에 투자한 사람들은 바닥을 알 수 없는 쪽박의 고통을 맛볼 수밖에 없었다.
그런데 반전이 일어났다. 2013년 출범한 박근혜 정부가 경기침체를 극복하기 위한 방편으로 2014년 9월 부동산 시장 활성화 카드를 꺼내든 것인데, 그 핵심이 재건축 규제완화(재건축 허용연한을 준공 뒤 40년에서 30년으로 단축하고 안전진단을 대폭 완화)였다. 실제로 이를 반영하듯 2015년 이후 서울 강남 및 주요 도심권 재건축 대상 아파트들은 큰 폭으로 가격 반등했으며 얼마 뒤 전고점 마저 돌파할 정도로 그 기세가 대단했다. 다만 그 이후 문재인 정부(2017년 5월~2022년 5월)가 출범하면서 재건축 시장은 다소 부침을 겪게 된다. 이는 문재인 정부가 서울 강남을 중심으로 한 재건축 시장을 가격 급등 및 투기의 진원지로 여기고 규제를 대폭 강화한데서 출발한다. 재건축연한 연장(30년에서 40년으로 연장) 및 안전진단 강화는 물론, 민간택지 분양가상한제 적용, 조합원 지위양도요건 강화, 재건축 초과이익 환수제 부활 등이 대표적이다. 게다가 15억 원 초과 주택 대출전면규제와 다주택자 및 고가주택자 세금규제까지 한층 강화시켜놨으니, 서울 주요 재건축 단지에 대한 투자는 더 이상 불가한 것처럼 보였다.
한편 윤석열 정부(2022년 5월 10일)의 출범은 재건축 시장에 적지 않은 호재로 작용했다. 이는 한국부동산원이 매주 발표하고 있는 전국 주간아파트 가격동향을 통해서도 확인할 수 있는데, 서울 강남 및 도심 주요 재건축 단지와 분당 ․ 일산 등 1기 신도시 아파트의 지속적인 매매가격 상승세(강세 내지 강보합세)가 눈에 띈다. 이는 윤석열 정부가 출범 당시의 공약대로 도심지 주택공급의 확대를 위해 재건축 시장을 활성화시킬 것이라는 기대감이 작용했기 때문이다. 다만 한 가지 주목할 것은 기존 강남 재건축 노후 아파트의 인기는 차치하고 준공된 지 30년에 근접한 1기 신도시 아파트의 가격 강세현상이 두드러져 보인다는 사실이다. 이는 윤석열 정부가 추진 중인 1기 신도시 특별법 제정(재건축 규제완화)에 대한 기대감이 특급호재로 자리했기 때문이다. 실제로 이들 지역에서는 매도호가가 지속적으로 오르는 가운데 매물품귀현상마저 나타나고 있다. 다만 그간의 집값 상승 피로감은 차치하고 가계부채 급증으로 대출규제가 여전한 가운데 최근 한국은행 기준금리마저 지속적으로 오르고 있어 예년 대비 실거래량은 크게 감소한 것으로 나타났다. 작금의 경기 및 시장 상황(혼조세)을 감안할 때 아무리 특급호재라도 공격적으로 투자에 나서기는 다소 부담스런 모양새다. 그럼에도 서울 및 서울 인접 수도권에 아파트를 대규모로 가장 빠르게 공급할 수 있는 현실적인 방법이 용적률 완화를 골자로 한 재건축 공급밖에 없다는 점에서 재건축 시장은 향후 상당기간 유망한 투자처로 자리할 것이다. 관련하여, 재건축 투자 시 알아두면 유용한 팁을 하나씩 살펴보자.
첫째, 가급적 땅값이 비싼 곳을 노려라. 우리는 평소 언론매체를 통해 ‘강남 재건축’이라는 말을 빈번히 접하고 있는 반면, ‘강북 재건축’이라는 말은 쉽사리 들어보지 못했을 것이다. 이유는 간단하다. 기본적으로 재건축에 들어가는 공사원가(건축비)는 전국 어디를 가나 비슷하지만 땅값은 천차만별인데, 이때 땅값이 비쌀수록 일반분양가를 높게 책정할 수 있어 개발이익이 커지기 때문이다. 당연하지만 개발이익이 커질수록 조합원(투자자)들의 추가분담금은 그만큼 줄어들 것이다.
둘째, 조합원 자격요건을 확인하라. 재건축의 경우 건축물과 그 부속토지를 모두 소유해야 조합원이 될 수 있다. 만일 건축물 없이 토지만 소유하고 있거나 위치가 다른 토지와 건축물을 각각 소유하고 있는 경우라면, 조합원 자격을 얻을 수 없고 오로지 현금청산의 대상이 될 뿐이다. 한편 재건축이 진행되면 새집을 받을 수 있다는 기대감에 노후화된 아파트 단지 내 상가에 투자하는 사람들이 적지 않은데, 투자실행에 앞서 반드시 아파트를 받을 수 있는 조합원인지 여부(자격요건)를 확인해야할 것이다. 자칫 상가로만 받을 수 있다거나 현금청산의 대상이 될 수 있기 때문이다.
셋째, 사업기간은 짧을수록 좋다. 재건축 투자는 ‘타이밍잡기’란 말이 있다. 조합을 결성한 후 기존의 노후화된 주택을 철거하고 새로운 주택을 신축해야하는 재건축의 속성상 족히 5~10년은 바라봐야하기 때문이다. 재건축은 기본적으로 사업진행의 속도가 빠를수록 투자가치가 높다. 재건축 사업은 여러 단계를 거치면서 추진되고 종료된다. 따라서 사업기간은 짧으면 짧을수록 좋다. 만일 사업진행의 속도가 예상보다 늦어지게 되면 결국 그 부담이 고스란히 투자자의 몫으로 돌아가기 때문이다.
끝으로, 대지지분과 용적률을 확인하라. 매수하려는 아파트의 대지지분과 현재의 용적률 및 개발 가능한 용적률을 살펴봐야한다. 우선 대지지분은 클수록 좋다. 대지지분이 크면 클수록 평가금액을 많이 받게 돼 추가분담금에 대한 부담이 줄어들기 때문이다. 아울러 현재의 용적률은 낮지만 향후 개발 가능한 용적률이 높아야 좋다. 용적률이 늘어나는 만큼 새로이 공급되는 세대수도 늘어나게 돼 사업성이 좋아지기 때문이다.