[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 해외에서는 쉽게 찾아볼 수 없지만 대한민국에서는 흔한 부동산 투자기법이 하나 있다. 이른바 ‘갭투자’가 그렇다. 지금은 주택시장 약세 여파로 다소 주춤하고 있지만 얼마 전까지만 해도 아파트 갭투자는 유망한 부동산 투자기법 중 하나였다.
갭투자라는 용어가 부동산시장에 등장한지는 제법 오래됐다. 하지만 부동산 투자에 문외한인 사람들조차 쉽사리 인지할 수 있을 만큼 널리 알려진 것은 최근 몇 년 사이가 아닐까. 물론 여기에 아파트 투자열풍이 절대적인 영향을 미쳤음은 누구도 부인할 수 없을 것이다. 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 작은 부동산을 전세보증금을 끼고 최소한의 자금으로 매입한 뒤 훗날 매매가격이 상승할 때 매각함으로써 시세차익을 거두는 투자방식을 말한다. 따라서 부동산 매입 후 시세가 상승할 것이라는 대전제 하에 투자를 결정하기 마련이다.
갭투자의 주된 목적은 시세차익이다. 한때 저금리 기조와 아파트 가격 상승세가 맞물리면서 갭투자가 유망 투자기법으로 떠오른 것이다. 부동산 투자 동호회나 카페 모임, 경매학원을 찾는 20~30대 젊은 층이 급증한 것도 갭투자 열풍과 관련 깊다. 아파트 매매가 실거주 목적이 아닌 갭투자 목적으로 변질된 모양새다. 다만 투자자들이 선호하는 갭투자에는 3가지 특징이 있다.
첫째, 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)이 높아야 한다. 당연하지만 실수요자가 매매를 통한 입주보다 전세 입주를 선호할수록 전세가율은 높아지기기 마련이다. 그런데 통상 전세가율은 지역에 따라, 개별단지에 따라 다소 차이가 있다. 갭투자자들이 전세가율이 높은 매물을 찾아 공부하고 전문가의 컨설팅을 받으며 발품 파는 이유가 여기에 있다.
둘째, 소액투자가 가능할수록 인기다. 실제로 전세가율이 낮은 서울 강남지역 고가아파트는 갭투자자들에게 그다지 인기가 없는 반면, 전세가율이 높아 사실상 매매가와 전세가의 차이가 거의 나지 않는 지방 아파트의 경우 인기가 많다.
셋째, 거주보다는 시세차익을 목적으로 접근하는 만큼 단기적 ․ 투기적 경향을 보인다. 갭투자의 성패는 얼마나 빨리, 얼마나 많은 차익을 남기고 빠져나오느냐에 달려있다. 같은 값일 경우 다세대·연립주택·단독주택보다는 대중들의 선호도가 높은 아파트를 사고파는 게 유리하다. 한때 언론에 빈번히 등장했던 수용성(수원, 용인, 성남), 안시성(안산, 시흥, 화성), 오동평(오산, 동탄, 평택) 등은 서울 아파트 규제 강화에 따른 풍선효과를 노린 갭투자자들이 발굴해낸 결과물이라는 말이 공공연할 정도다.
부동산 투자자가 갭투자를 하려는 가장 큰 이유는 상대적으로 작은 돈을 투자해 큰 차익을 기대할 수 있다는 장점 때문이다. 즉 전세보증금을 껴안고 매입하는 투자방식이라는 속성상 상대적으로 작은 돈을 가지고도 큰 수익을 바랄 수 있기 때문이다. 요즘처럼 주택담보대출이 까다로워지고 대출금리가 급격히 올라 자금마련에 어려움을 겪을 경우 그 효용성은 더욱 커진다.
하지만 갭투자는 자칫 부동산시장 악화로 매매가격이 하락할 경우 손실이 확대되는 치명적인 약점을 가지고 있다. 금액적으로 볼 때 부동산이라는 상품은 설령 갭투자라고 하더라도 주식이나 다른 재화에 비해 상대적으로 큰돈이 들어간다. 그만큼 투자에 실패할 경우 상당한 후폭풍을 감내해야 한다. 따라서 매각시점에 구입가격 이상으로 시세가 상승해줘야 한다. 자칫 부동산시장이 하락기로 전환될 경우 패가망신할 수 있다. 자유시장경제의 대원칙에 따르면 부동산 가격은 수요와 공급에 따라 형성되며 유기적으로 움직인다. 또 변화하는 정치, 경제, 사회, 문화 등 다양한 거시적 환경과 분양물량, 입주물량, 교통, 상권, 학군, 생활편의시설 등 수많은 미시적 환경에 따라 상승과 하락을 반복한다. 따라서 부동산 가격을 쉽사리 예측하거나 속단하는 것은 금물이다.
아울러 갭투자는 전세가격이 급락하거나 전세수요가 급감해 세입자를 구할 수 없는 상황, 즉 역전세난이 발생할 경우 깡통주택으로 전락할 위험성을 가지고 있다. 이 경우 투자자 본인은 물론, 세입자에게까지 연쇄적인 피해를 줄 수 있어 사회적으로도 그 후유증은 클 수밖에 없다. 실제로 과거 부동산시장이 하락국면으로 접어들던 시기에 지방 및 수도권 일부지역에서 입주물량이 과다하게 쏟아지면서 심각한 역전세난이 발생했고, 이로 인해 깡통주택이 넘쳐나 결국 사회적 ․ 국가적 이슈로 크게 부각된 적도 있었다. 일례로 2017~2019년 사이 신도시 아파트 입주물량 급증으로 경기도 화성, 남양주, 김포, 인천 서구 등에서 심각한 역전세난이 발생했고, 비슷한 시기에 울산, 창원, 거제 등은 지역경제 파탄에 따른 아파트 가격 급락으로 깡통주택논란의 중심에 서기도 했다.
최근 러시아·우크라이나전쟁에서 시작된 신3고(고물가 ․ 고금리 ․ 고환율) 여파로 갭투자에도 먹구름이 몰려왔다. 무엇보다 고금리가 문제다. 고금리 후유증에 이미 국내외 주식시장은 급락을 경험했고, 지금도 약세장에서 완전히 벗어나지는 못했다. 그런데 신3고 사태가 부동산시장마저 얼어붙게 하고 있다. 더 큰 문제는 부동산은 특성상 처분절차 및 시세반영 등에 있어 주식에 후행하는 성향을 가지고 있다는 점이다. 부동산시장 침체기가 생각보다 더 길어질 수 있다는 말이다. 당분간 갭투자가 호락호락하지 않을 수 있다.
요컨대 갭투자는 ‘양날의 검’과 같다. 자기자본이 아닌 타인자본(전세보증금)을 상당수 끼고 부동산을 매입하는 만큼 상대적으로 작은 돈을 투자해 큰 차익을 기대할 수 있다. 만일 운이 따른다면 최소한의 투자로 최대한의 성과를 취할 수 있다. 하지만 투자자가 매각을 원하는 시기에 시장상황이 나빠져 가격이 급락하거나 마땅한 매수자를 찾지 못할 경우, 혹은 전세만기가 돌아왔으나 세입자를 구하지 못할 경우에는 예기치 못한 낭패를 볼 수도 있다. 그럼에도 불구하고 갭투자를 고려하고 있다면 반드시 실행하기에 앞서 향후 경기전망과 입주물량을 체크할 필요가 있다. 경기가 더 나빠질 가능성이 크거나 인근 지역에 대규모 입주물량이 예정돼 있다면 더욱 조심스럽게 접근해야할 것이다. 아울러 과장된 광고나 주변 분위기에 휩쓸려 충분한 자금운용계획 없이 섣불리 갭투자에 나서는 어리석음도 경계해야할 것이다.