서울시, 남산·서초동 법원단지 등 7곳 신 고도지구 구상안 열람공고
한남뉴타운, 한남재정비촉진지구 변경지침 별도 적용에 고도제한 그대로
[시사저널e=노경은 기자] 강남에 버금가는 한강 이북지역 최대 부촌 예정지인 한남뉴타운이 고도제한에 울상을 짓고 있다. 서울시가 남산 서초동 법원단지, 여의도 국회의사당 등 고도지구에 대해 높이 규제 완화에 나섰지만 한남뉴타운은 별도 지침으로 인해 현행 고도제한을 그대로 적용받기 때문이다.
서울시는 6일 남산, 오류·온수, 국회의사당, 서초 법원단지, 동대문구 배봉산, 종로 경복궁, 도봉구 북한산 일대 등 7개 고도지구에 대한 높이 규제 완화 내용의 재정비 계획안을 열람할 수 있도록 했다. 고도지구란 보안이나 조망, 시설보호 등으로 인해 건축물 높이 최고 한도를 20미터(약 7층) 이하로 제한한 곳이다. 시는 고도지구를 합리적으로 조정하기 위해 지난 21년 5월부터 관련 용역을 수행했다. 높이 제한이 완화됨에 따라 저층 주거지를 가로주택정비 사업 등으로 개발하는 효과가 커질 것이라는 게 시의 설명이다.
다만 이번 고도제한 완화로 수혜를 입는 남산과 달리 지척에 위치해 있고 정비사업이 활발히 추진 중인 한남뉴타운은 고도제한이 그대로 유지된다. 한남뉴타운은 전형적인 배산임수 지역에 서울 중심부에 위치한데다, 최근 정비사업이 활발하게 진행되며 집값이 강남권 못지않은 시세를 형성하고 있다. 그럼에도 건축물의 밀도를 뜻하는 건폐율이 높아 쾌적한 주거환경이 보장되지 않자 해당 조합 및 업계는 한남뉴타운의 고도제한 조정 필요성을 제기해왔다.
한남뉴타운이 이번 고도제한 완화에서 제외된 이유는 한남재정비촉진지구 변경지침이란 별도의 규정을 적용받고 있어서다. 이에 따르면 한남뉴타운 일대는 건축물의 높이가 최대 90m로 제한돼 최고 20층 수준의 건축만 가능하다. 최근 반포, 압구정, 여의도 등 고가의 재건축 추진단지들이 49층 높이의 초고층 재건축을 추진하는 게 트렌드인데 한남뉴타운은 이같은 고층 건물 건축이 불가한 것이다.
특히 이미 시공사를 선정한 일부 조합은 설계변경이 불가피할 수 있다. 일례로 지난해 11월 대우건설로 시공사를 선정한 한남2구역은 단지의 층수를 기존 원안 설계 14층에서 21층으로 높이는 내용의 대안 설계 118 프로젝트를 제안하며 경쟁사를 제치고 시공사로 선정된 바 있다. 당시 대우건설은 시공사 선정을 앞두고 아파트 높이를 기존 90m에서 최고 118m로 높이겠단 내용을 골자로 한 중대변경에 실패하면 시공권을 포기하겠단 확약서까지 조합에 제출하기도 했다. 한남3구역도 현행 22층 90m를 중대변경이 필요한 특화설계를 통해 주택형별 가구 수를 조정하고 최고 33층 110m의 아파트를 만들겠단 계획을 세운 상태다.
연내에 시공사 선정이 예고되며 올해 최고의 정비사업 대어로 꼽히는 한남5구역은 건폐율이 인근 사업장보다 더 높다. 다른 한남뉴타운 구역들은 전체 구역 높이계획이 90미터로 20층 이상의 아파트를 지을 수 있지만 한남5구역은 높이 계획이 73m이다 보니 건폐율도 31.63%으로 높다.
한남뉴타운이 높이제한으로 인해 건폐율이 높아져 빌라촌과 같은 빽빽한 동간간격을 유지, 주거의 질이 하락할 수 있다며 다소 완화가 필요하단 시각도 있다.
한 건설업계 관계자는 “서울시의 높이제한 규제가 여전히 있는데 기존 대비 건물의 높이를 높이는 대안설계를 시도하는 것 자체가 도전적이었단 비판을 받을 순 있으나, 수도권 신축 아파트의 경우 대개 20% 안팎이고 통상 다세대주택의 건폐율이 40% 내외라는 점을 감안하면 높이제한 완화를 통한 건폐율 조정은 필요해 보인다”고 밝혔다.