다음 달 12일 3-2·3구역 등 계획안 공청회
용적률 1500%·높이 200m·녹지율 50% 안팎
[시사저널e=길해성 기자] 서울 사대문 안 마지막 대규모 재개발 사업지인 ‘세운재정비촉진지구’(세운지구)에 대한 개발 기대감이 커지고 있다. 개발 계획에 대한 윤곽이 속속 드러나고 있어서다. 세운지구 개발은 오세훈 서울시장이 지난해 발표한 ‘녹지생태도심 재창조 전략’에 따라 ‘고밀개발’과 ‘녹지 확보’에 방점이 찍혔다.
29일 서울시 등에 따르면 중구청은 다음 달 12일 세운지구 3-2·3구역, 3-8~10구역, 6-3-3구역 재정비촉진계획 변경(안)에 대한 공청회를 개최한다. 이번 공청회는 용적률·건폐율, 최고 높이, 녹지율 등이 담긴 개발 계획안에 대해 주민 등 이해관계자와 관계 전문가의 의견을 듣는 자리다.
세운지구는 청계천을 중심으로 북쪽 종로, 남쪽 퇴계로와 접한 직사각형 부지다. 부지 면적만 44㎡에 달해 서울 사대문 안에서 개발되는 마지막 대규모 개발지로 불린다. 현재 세운상가를 포함한 7개 건물군(세운·청계·대림·삼풍·풍전·신성·진양) 양옆 8개 구역에서 개발이 추진되고 있다.
이번 계획안엔 오세훈 서울시장이 추진하는 고밀복합개발에 대한 방향성이 담겼다. 쪼개진 부지를 통합해 용적률 1500%, 최고 높이 200m 내외로 개발하되 건폐율을 50% 이하로 정하는 것이 골자다. 녹지율은 50% 안팎에 달한다. 주용도는 업무시설과 근린생활시설이다.
오 시장은 지난해 4월 ‘녹지생태도심 재창조 전략’을 발표했다. 기존 건축규제를 완화해 고층 빌딩을 조성하고 그 대가로 얻는 공공기여를 공원과 녹지로 조성해 도심 전체를 녹지로 연결하는 것이 핵심이다. 3.7%에 불과한 서울 도심 녹지율을 15% 이상으로 4배 이상 끌어올린다는 목표다. 세운지구를 선도사업지로 선정하고 용적률과 높이 상향이 가능하도록 세운지구 면적 대부분을 기존 일반상업지역에서 중심상업지역으로 변경했다.
또 세운지구 8개 구역 내 171개 부지를 20개 내외로 통합하고 건폐율 축소를 통해 녹지 공간을 확보하겠다고 밝혔다. 세운지구는 오 시장 재임 시절인 2009년 8개 구역을 통으로 개발하는 계획안이 수립됐다. 하지만 박원순 전 서울시장 부임 이후 통개발 계획이 폐기됐고 8개 구역이 171개 부지로 쪼개져 개발이 진행돼 왔다. 오 시장 취임 이후 세운지구 개발 계획은 전면 수정에 들어갔다. 서울시는 다음 달 세운지구 관련 종합 계획을 발표할 예정이다.
계획안을 살펴보면 3-8·9·10구역(1만760.2㎡)은 최고 용적률이 1502㎡로 높이는 259m 이하로 정해졌다. 높이 259m는 뉴욕 마천루로 꼽히는 록펠러센터 높이와 맞먹는다. 개방형 녹지 면적은 6039.3㎡로 녹지율이 56.13%에 달한다. 3-2·3구역(8393.9㎡)은 용적률과 최고 높이가 1508%, 212m로 결정됐다. 전체 부지의 50%(4194.6㎡)가 개방형 녹지다. 6-3-3구역은 용적률 1500%·최고 높이 182m 이하·녹지율 44.6% 등이 적용된다. 이번 계획안은 공청회 이후 도시재정비위원회 심의와 결정 고시를 거쳐 확정될 예정이다.
다만 세운지구 개발에 앞서 풀어야 할 숙제도 적지 않다. 당장 일부 상인들이 철거와 이주를 반대하고 있어 설득하는 과정이 만만치 않을 전망이다. 현재 계획상 세운상가 7개 건물 자리엔 1㎞ 길이의 녹지보행축이 조성된다. 시행사가 모든 건물을 매입한 뒤 서울시에 기부채납을 해야 한다. 또한 주변으로 형성된 상가 소유주들과도 협의를 봐야 하는 만큼 적지 않은 시간이 걸릴 것이란 관측이 나온다. 한 업계 관계자는 “7개 건물 중 하나인 신성상가만 해도 소유주가 300명이 넘는 데 전체를 합치면 소유주가 수천명이 될 수도 있다”며 “뿐만 아니라 건물 주변으로 상가가 즐비해 설득하는 과정이 순탄치만은 않을 것이다”고 말했다.