오늘부터 기존 공시가 140%에서 126%로 강화
올해 공시가격 하락으로 체감 문턱 더 높아져
임대인, 부담증가에 반발 “주담대·DSR 풀어야”
[시사저널e=최성근 기자] 이달부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있다. 전세사기 원인 중 하나가 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험 가입 대상에 포함한다는 점이 제기되면서 가입 기준을 까다롭게 한 것이다. 올해 주택 공시가격 급락으로 가입 문턱이 더욱 높아지면서 임대인을 중심으로 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.
HUG는 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다고 1일 밝혔다. 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 지난해까진 150%였으나 올해는 140%를 적용하는 점을 감안하면 이달부턴 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%*전세가율 90%)까지만 보증보험에 가입할 수 있다. 이 기준은 이날부터 신청하는 신규 보증에 적용되며 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용된다.
감정평가 적용방식도 변경된다. 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했으나, 이제는 KB국민은행 시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 바뀐다. 연립·다세대주택도 기존엔 감정평가금액의 100%를 주택 가격으로 인정했으나, 그 기준을 90%로 낮춘다. 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 줄였다.
단독·다가구·다중 주택가격 산정 때는 공시가격의 140%를 매매가보다 우선 적용하기로 했다. 다만 지난해 말까지 신청된 건은 당초 공시가격의 150%가 적용된 만큼 갱신 때도 같은 비율을 적용한다.
올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 체감하는 가입 문턱은 더 높아질 전망이다. 예를들어 서울 마포구의 한 다세대주택 전용면적 23.24㎡의 공시가격은 지난해 2억2400만원에서 올해 2억1500만원으로 900만원 하락했다. 지난해의 경우 가입 가능한 최대 보증금은 공시가격의 150%에 해당하는 3억3천600만원이었다. 그러나 이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억7090만원이다.
기존 기준에 비해 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 6500만원 이상 낮아진 것이다. 이에 전셋값이 낮아져 보증금을 제때 돌려주지 못하는 집주인이 속출할 수 있다는 우려도 제기된다.
실제 전국임대인연합회는 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 강화한 것을 두고 “수많은 임대인 재산이 모두 고갈되고 거리로 나앉을 수 있는 상황”이라고 우려한다. 보증보험 가입이 어려운 주택은 임차인들이 전세 계약을 꺼리기 때문에 세입자를 구하기 위해서는 전세금을 낮출 수밖에 없다는 취지의 우려다.
이에 연합회는 전날 기자회견을 열고 보증금 반환을 위해 대출 규제를 완화해줄 것을 요구했다. 이들은 “국가에서 세입자의 모든 보증금을 전액 보장하는 것은 불가능한 일”이라며 “주택담보대출과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 대폭 개선해 임대인이 책임질 수 있는 구조를 만들어주는 것”이라고 했다.
전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품이다. 보증 대상 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하다.