2023년 내 몸에 맞는 부동산 유형별 투자전략

[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 2023년 새해가 시작되자마자 윤석열 정부는 당초 예상을 뛰어넘을 만큼의 강력한 부동산 시장 활성화 대책(일명 ‘1.3 부동산 대책’)을 내놓았다. 지난 수년간 지속적인 집값 상승으로 고전했던 대한민국이었지만, 지금은 집값 급락과 미분양 사태를 경험하고 있기 때문이다. 집값 하향 안정화는 차치하고, 집값 급락에 따른 부동산 시장 경착륙을 걱정해야할 정도로 말이다. 1.3 부동산 대책의 주요 내용을 살펴보면, 서울 강남·서초·송파·용산을 제외한 규제지역의 전면 해제, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 해제, 전매제한 완화, 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지, 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지, 특별공급 분양가 기준 폐지, 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지, 무순위 청약 자격요건 완화 등이 있다. 부동산 시장을 연착륙시키겠다는 정부의 의지가 엿보인다. 사실 지난해 초까지만 해도 뜨겁게 달아올랐던 부동산 시장이었지만, 급격한 금리인상이 단숨에 부동산 시장을 얼어붙게 만든 것이다. 채 1년도 지나지 않아 온탕과 냉탕을 경험하고 있는 대한민국이다.

그렇다면 2023년 새해를 맞아 부동산 투자자들은 어떻게 대처해야할까? 섣불리 나서기에는 시장이 얼어붙어있고, 그렇다고 관망하자니 절호의 기회를 놓칠 수 있다는 점이 문제다. 위기와 기회가 공존하는 2023년 부동산 시장! 내 몸에 맞는 투자전략이 필요할 때다. 부동산 유형별로 하나씩 살펴보자.

먼저 아파트의 경우다. 실수요자(무주택자 및 갈아타기 1주택자)인지, 가수요자(매각차익을 노리는 투자자 및 다주택자)인지에 따라 투자전략을 달리할 필요가 있다. 만일 무주택 실수요자라면 청약통장 가점을 충분히 활용해 시세보다 저렴하고 직주근접이 가능한 도심지 역세권을 노려볼만하다. 자기자본만으로 구입할 것이 아니라면 중도금(통상 분양가의 60%)대출 여부와 무이자 조건 여부를 확인할 필요가 있다. 참고로 금번 1.3 부동산 대책으로 중도금대출 보증 분양가 기준이 폐지되면서 이제는 원하는 분양가 및 평형대를 고를 수 있게 됐다. 한편 이른바 ‘상급지 갈아타기’를 원하는 1주택 실수요자라면 평소 원하던 아파트를 급매로 구입하되, 2023년 새해부터는 1주택자에게도 청약의 기회가 넓어지는 만큼 분양시장을 노려보는 것도 좋다. 반면, 매각차익을 노리는 투자자나 다주택자라면 또 다른 관점에서 접근할 필요가 있다. 상대적으로 투자에 보다 신중을 기하되, 향후 취득세 중과 폐지 여부 및 임대사업자등록 혜택 완전 복원 등을 지켜본 뒤 급매물, 급급매물 내지 경·공매물을 노려보길 권한다. 아울러 1.3 부동산 대책으로 분양권 전매제한이 대폭 완화된 만큼 분양권 투자로 방향을 돌리는 것도 좋아 보인다. 

다음으로 오피스텔(또는 생활형숙박시설)이나 지식산업센터(구, 아파트형공장)의 경우다. 임대수익을 목적으로 하는지, 아니면 매각차익을 염두하고 있는지에 따라 조금 달리 접근할 필요가 있다. 만일 임대수익 창출을 주된 목적으로 접근한다면 그다지 매력적이지는 않다. 이런 유형의 부동산인 경우 통상 대출을 활용하는 경우가 많은데, 지금은 고금리 시대를 맞아 임대수익은커녕 담보대출이자 감당도 버겁기 때문이다. 한편 매각차익을 노리는 경우라면 건축주의 자금난으로 시세보다 10~20% 이상 할인된 대물변제용 신축 매물을 노리되, 향후 공실 없는 임대를 고려해 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기에 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지하고 있는지 여부를 확인해야 한다. 

다음으로 구분상가(분양상가)나 상가빌딩의 경우다. 고금리 여파로 실사용 목적이 아닌 임대수익을 목적으로 접근하는 경우라면 그다지 매력적이지 않다. 담보대출이율이 이미 5~6%대를 넘어선 반면, 서울 및 주요 수도권 매물의 임대수익률이 연 3~4%대를 넘어서기 쉽지 않고, 당장은 코로나19 사태 및 경기불황 여파로 제때 임대료를 지불할 수 있는 우량임차인도 구하기 어렵기 때문이다. 특히 신도시 택지개발지구 내 신규 분양상가의 경우 고분양가 논란에 휩싸이는 경우가 다반사고, 설령 적정가격이라고 하더라도 상권의 안정화까지 꽤 많은 시간이 필요하기 때문에 보다 신중한 접근이 요구된다. 다만 상가빌딩의 경우 당장의 임대수익에 연연하기보다는 장기투자자의 관점에서 매각차익을 기대하고 접근하되, 향후 상권의 확장성이 기대되는 곳, 유동인구 증가가 확연히 보이는 곳, 지하철역 등이 새로이 생기는 곳 등을 중심으로 투자하는 편이 좋다.     

마지막으로 토지의 경우다. 토지는 속성상 환금성에 매우 취약한 부동산 유형인만큼 반드시 10년 이상의 장기투자를 염두하고 접근하되, 여윳돈으로 투자하길 권한다. 다만 솔깃하지만 검증되지 않은 부동산 개발정보를 제공하면서 투자를 권유하는 기획부동산업체를 통한 매입은 반드시 피해야 한다. 토지에 투자할 때 체크해야할 핵심사항으로는 현장답사가 선행돼야 한다는 점과 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세 파악, 인허가 가능성 조사 등이 필요하다는 점이다. 아울러 평소 정부정책 및 인프라 개발정보(도로 및 철도 개설 등 건설정보)에도 많은 관심을 가져야할 것이다.