15억 주담대 규제, 실거래 막고 위헌 소송 등 논란 끊이지 않아
대출 규제에 묶여 연쇄적으로 막혀 있던 부동산 거래 활성화될지 주목되지만 지금 당장은 ‘글쎄’
7%까지 치솟은 대출금리 탓에 얼마나 사람들 몰릴지 의문···금리 정상화 후 거래 활성화 '기대'
[시사저널e=엄민우 기자] 정부가 15억원 이상의 집을 살 때엔 주택담보대출(LTV)를 제한했던 규제를 허용키로 했습니다. 사실 이번 조치는 규제 완화라고 하기보다 규제 정상화에 가깝습니다. 기존에 없던 규제가 문재인 정권에서 생겼다가 헌법소원 대상이 되는 등 홍역을 겪었기 때문입니다.
사실 이 15억원 대출규제와 관련해선 논란이 많았습니다. 대출을 함에 있어 가장 중요한 것은 결국 상환 능력인데 왜 15억원 이상의 집을 사는 경우에 특히 대출을 못하게 하는지, 기존에 돈 많이 쌓아 놓은 사람들만 15억원 이상 집을 사게 하는 것인지, 또 왜 그 금액은 15억원인지 등등 비판이 있었습니다.
특히 재밌는 것은 기존 부동산 관련 규제가 투기를 잡는 목적으로 다주택자에 집중됐던 반면, 이 15억원 대출 규제는 기존 1주택자가 집을 처분하고 이사가려 해도 대출을 막았다는 것입니다. 이건 사실상 실수요자도 잡는 것이었죠. 이렇게 15억원 이상의 집으로 이사를 가려는 A씨가 대출을 못해서 못 가고, 그러다 보니 A씨 집으로 이사 가려던 B씨도 이사를 못 가고, 이런 식으로 연쇄적으로 거래를 끊는 부정적 나비효과를 일으킨다는 비판이 시장에서 나왔습니다.
어쨌든 이번 정부는 해당 규제를 철폐해 끊겨 버린 부동산 사다리를 다시 이어보려 하는 듯한데요. 그런데 이로 인해 거래가 다시 활성화될지는 여전히 불투명한 상황이라는 반응이 벌써부터 주를 이룹니다.
우선 아무에게나 무턱대고 대출을 해주는 것은 아니기 때문입니다. 무주택자 및 이사 가려는 1주택자, 즉 실수요자는 LTV 50%를 적용 받아 최대 7억5000만원(규재지역 기준)을 대출받을 수 있는데요. 이는 조건에 맞는 경우에 가능한 일입니다. 총 대출액이 1억원을 넘으면, 갚아야 될 원리금이 연소득의 40%를 넘을 수 없게 하는 DSR(총부채상환비율) 규제가 적용되기 때문입니다. 이럴 경우 7억5000만원을 그야말로 ‘영끌’해서 대출하려면 연소득이 1억원은 돼야 한다는 것입니다.
DSR은 갚을 능력 없이 빚내 집을 사서 파산하는 것을 막기 위한 조치라 필요하고 어찌 보면 당연한 규제이긴 한데요. 현재 15억원 주택담보대출 규제 완화의 실효성을 의심케 하는 진정한 이유는 따로 있습니다. 바로 금리 때문입니다.
현재 대출금리는 작년이나 재작년과는 비교가 안 될 정도로 올라 있는 상황입니다. 시중은행 최고 대출금리가 7%를 넘어섰고 한국은행의 빅스텝으로 8%까지 치솟을 것이란 전망까지 나오는 마당입니다. 이럴 경우 한달에 버는 돈 상당 부분을 대출 갚는데 써야 하는데, 이를 감수하고 지금 당장 이사를 하려는 수요가 얼마나 되는지도 아직 미지수입니다.
이런 점들을 감안하면 지금 당장은 15억원 대출규제 완화가 얼마나 부동산 시장을 살아나게 할지 알 수 없습니다. 다만 향후 치솟은 금리가 적정선이 되고 시장이 안정을 찾게 된다면 해당 규제가 있기 전처럼 거래를 활성화시키는데 도움을 줄 것으로 보입니다. 적어도 거래 족쇄는 푼 셈입니다.