감정가는 시세와 비슷, 가격 하방압력은 커져 낙찰가율 하락세 이어질 듯
[시사저널e=노경은 기자] 지난해만 해도 문전성시를 이루던 아파트 경매 입찰현장이 한산한 모습을 보이고 있다. 주택시장 전반의 거래절벽 분위기가 경매시장으로 확산하며 매물은 증가한 반면 경매의 3대지표인 응찰자수, 낙찰율, 낙찰가율은 곤두박질치고 있다.
27일 지지옥션에 따르면 7월 서울 아파트 경매건수는 48건으로 집계됐다. 지난해 같은기간 10건에 비하면 5배 가까이 급증한 수준인데, 여기에 이달 말까지 약 닷새 가량 남은 기간을 감안하면 경매건수는 더 증가할 것으로 보인다.
다만 아파트 경매 진행건수는 늘었지만 경매를 통해 주택을 매수하고자 하는 이들의 수는 줄었다. 이달 물건 당 평균 응찰자수는 2.88명으로 지난해 평균이 6.5명을 훌쩍 넘은 것에 비하면 절반 수준에도 미치지 못한다. 지난해 70%를 넘던 낙찰률 역시 이달에는 절반 수준인 35.4%로 하락했다. 주택매수를 위한 경쟁률이 낮아진 것이다.
매물은 증가하는데 응찰자는 줄다 보니 낙찰가율 역시 올 들어 계속 100% 아래에 머물고 있다. 낙찰가율이 100%를 밑돈다는 것은 경매 참가자들이 물건의 가치를 감정가보다 낮게 본다는 뜻이다. 유찰을 통해 물건을 저렴하게 낙찰받으려는 수요가 많아진 영향도 크다. 1~2회 유찰 이후 경매 가격이 낮아진 후에 입찰에 참여하는 경향이 늘어나고 있다는 게 업계의 중론이다. 경매 물건이 유찰될 경우 최저 매각 가격은 20~30% 낮아져 다시 경매에 나오게 된다. 지난해 같은시기 낙찰가율이 110%를 웃돌며 과열양상을 보였던 것과는 정반대다.
업계에서는 주택 경매시장의 위축 요인으로 금리 인상에 따라 경매 수요가 줄고 있는데다 주택시장 경기가 위축까지 겹친점을 꼽는다. 양도세 중과 한시적 유예 조치 시행 이후 절세 목적의 매물이 시장에 급매로 많이 풀리다보니 선택권이 넓어졌는데, 굳이 신건 낙찰을 위해 입찰가격을 높게 써내지 않는 분위기가 형성된 것이다.
올해부터 강화된 대출 규제도 수요층에게 부담으로 작용했다. 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
앞으로는 주택 경매시장 지금보다 더 분위기가 침체될 가능성도 크다. 금리인상으로 경매 낙찰자가 잔금을 치르기 위해 받는 경락대출 이자부담 역시 커진 상태다. 업계에서는 여기에 일부 영끌족의 주택이 금리인상으로 이자를 제 때 못내 경매로 넘어오는 매물도 늘어날 수 있을 것으로 예측하고 있다.
한 부동산업계 관계자는 “최근 경매물건 감정가액은 시세와 큰 차이를 보이지 않는데, 주택경기 위축으로 가격하락 압력은 커졌기 때문에 입찰가를 보수적으로 접근할 필요가 있다”고 말했다.