미네르바올빼미, 시사저널e 주최 2022웰스업 투자세미나서 절세방법 전해
양도세 중과배제 시기엔 세부담 축소에 부담부증여 유리
[시사저널e=노경은 기자] 부동산 절세의 고수로 알려진 인플루언서 미네르바올빼미(김호용)가 정부의 양도세 한시적 중과 유예가 연장될 가능성이 높다고 전망했다. 그러면서 이처럼 양도세 중과가 유예되는 시기에는 부담부증여가 절세의 팁이 될 수 있다고 조언했다.
미네르바올빼미는 8일 시사저널이코노미가 서울 그랜드하얏트호텔에서 주최한 2022 웰스업 투자 세미나에서 ‘새정부의 개정된 양도세 규정 이해 및 이에 따른 절세법’에 대해 설명했다.
◇양도세 중과 배제 적용하면 억 소리나게 절세 가능···부담부증여도 고려할 시기
현 정부 들어 부동산 세법에서 가장 큰 변화를 가져온 것은 다주택자에 대한 양도세 중과 한시적 배제다. 미네르바올빼미 역시 이날 강연에서 이 제도를 잘 활용하면 이전 정부 때 대비 양도세를 억 소리 나게 줄일 수 있다고 설명했다.
예를 들어 조정대상지역 내 3주택 이상 보유한 다주택자가 15년간 보유한 A 주택을 20억원에 팔며 10억원의 양도차익을 남겼다면, 이전 정부의 다주택자 중과 제도를 적용했을 땐 6억8280만원의 양도세를 내야 했다. 그러나 새 정부의 양도세 중과 배제 기한인 내년 5월 9일까지 주택을 매도할 경우 2억5755만 원만 내도 된다. 매도시점에 따라 양도세를 4억2525만원을 줄이는 게 가능해진 것이다. 이는 최근 수도권을 비롯해 씨가 말랐던 전국 부동산 시장에 매물을 증가시키는 요인이 됐다.
미네르바올빼미는 “양도세 중과 배제로 시장에 매물이 늘었지만 대출규제가 강해 잘 안팔려 거래는 이루어지지 않다보니 납세자들의 마음이 다급해지고 있다”라며 “다만 윤 정부가 후보당시 공약으로 내세운 게 장기적으로 양도세 중과를 폐지하는 것이었던 만큼, 1년 후 집값이 급등하지 않는다면 중과 한시적 배제를 연장할 가능성이 높다”고 전망했다.
그는 다주택자들의 경우 양도세 중과 유예제도가 있을 때에 부담부증여를 하는 것도 세금을 줄일 수 있는 방법이라고 소개했다. 다주택자의 종합부동산세 부담이 무겁기 때문에 중과 유예기간 중 전세보증금을 포함해 부담부증여를 하는 경우 순수하게 증여를 하는 것보다 세부담이 줄어들 수 있는 영향이다.
예를 들어 시가 10억원 상당의 주택을 일반증여 할 경우 증여공제 5000만원을 제외하고 9억5000만원에 대한 과세표준 세율을 적용하면 차감납부세액이 2억1800만원 수준인 반면, 같은 시세 10억원 주택을 6억원의 전세보증금을 안고 부담부증여를 했을 땐 전세보증금이 채무로 승계된 부분에 대한 증여세와 양도세를 더한 값이 1억8300만원 수준으로 약 3000만원 가량 감소했다. 그는 “중과가 진행될 땐 부담부증여를 시도하는 게 위험하지만 중과 배제 시기에는 세액을 비교했을 때 부담부증여가 절세에 유용하다”고 설명했다.
◇다주택자 비과세 요건 문턱, ‘최종 1주택 규정 폐지’로 대폭 낮아져
미네르바올빼미는 5월 10일 이후 양도분에 대해서는 최종 1주택에 대한 기산방식이 전 정부와 달라진 점에도 주목할 필요가 있다고 말했다.
전 정부 시절에는 다주택 상태에서의 매도기간은 제외하고 매도 후 최종 1주택이 된 날로부터 비과세를 위한 2년 보유 및 거주기간을 새롭게 기산하는 방식이었다. 즉, 다주택자들이 양도세 비과세를 받는 걸 아주 어렵게 만들겠다는 차원의 정책이었다. 그런데 새 정부는 5월 10일부터 주택수에 관계없이 주택을 실제로 보유 및 거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 최종 1주택 규정 폐지는 예고없이 갑작스럽게 나온 정책이었다. 이에 따라 매도에 대한 순서가 의미 없어졌다.
미네르바올빼미는 “한 다주택자가 A,B,C 주택을 보유하던 중 매도를 하기 위해서는 양도차익이 가장 차익이 가장 적은 것부터 순서대로 매도해야 했다. 가장 비싼 걸 마지막에 팔아야 한다는 얘기다. 그리고 마지막으로 남은 주택에 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 마지막 매도주택인 고가주택에 대해서 비과세가 가능했다. 하지만 이제는 저가주택 매도 후 바로 다음날 고가주택을 바로 팔아도 비과세가 가능해진 상황”이라고 말했다.
◇일시적 2주택 비과세 요건 완화···종전주택 양도 기한 늘고 전입 안해도 돼 부담줄어
이밖에 양도세 및 취득세 일시적 2주택 비과세 요건이 완화된 점을 활용하는 것도 중요하다고 덧붙였다.
이전에는 1주택을 보유한 1세대가 해당 주택(종전주택)을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 신규주택 취득 시기로부터 1년 이내에 기존주택을 양도해야 하고, 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 새 주택으로 전입을 완료해야만 종전주택 양도세 비과세가 가능했다. 그러나 5월 10일 부터 적용된 완화된 일시적 2주택 요건에 따라 종전주택 양도기한이 1년 늘어나 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 양도하는 것이 가능해졌다. 또 1년 이내에 신규주택에 전입하지 않아도 비과세가 적용된다.
예를 들어 조정대상지역에 A 주택을 마련하고, 5년 뒤 조정대상지역에 갭투자용(미거주)으로 B주택을 추가 매수했다고 가정하자. 통상 갭투자 하는 경우 세입자에게 보증금을 돌려줄 몫돈이 없어 B주택에 거주할 수 없는 경우가 대부분이다. 과거 정책 하에선 이럴 때 일시적 2주택 비과세를 포기해야 할 수밖에 없었다. 하지만 시행령 개정으로 5월 10일 이후 종전주택을 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 매도하면 신규주택으로 전입하지 않아도 일시적 2주택 비과세가 적용되는 것이다. 이때 신규주택 취득세 중과 역시 배제된다.
한편, 상생임대인제도 요건도 완화되면서 특례가 확대돼 시장의 관심을 받고 있다는 점에도 주목했다. 기존에는 임대주택 당시 1주택이어야 하고 기준시가(공시가) 9억원 이하의 주택에 대해서만 상생임대인제도 혜택이 적용됐으나 현 정부들어 이 조건이 삭제되면서 강남의 고가주택 다주택자도 그 외 요건만 갖추면 상생임대인이 될 수 있게 됐다.
단 미네르바올빼미는 “신규 임대차 계약과 갱신 임대차 계약 두 건의 임대인이 동일해야 상생임대차주택으로 인정된다”며 “첫 임대차 계약 당시 전 주인이 임대차계약을 체결하고 승계받는 것은 특례적용이 불가하다는 점은 유념해야 한다”고 당부했다.