폐자없이 부작용 최소화만···상생임대인 2년 실거주요건 완화, 임차인 월세 세액공제 최대 15%로 조정
[시사저널e=노경은 기자] 정부가 전세보증금을 5% 이내로 올린 조정대상지역 내 상생 임대인에 대해 양도세 비과세 거주요건을 완전 면제해주기로 했다. 임차인을 위한 부담경감안도 발표했다. 높아진 보증금을 감당할 수 있도록 대출한도를 확대하고, 전·월세 세액 공제율을 12%에서 15%로 높이는 등 임차인 부담을 줄여주는 방향이다.
정부는 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 새정부 첫 부동산관계장관회의를 열고 이런 내용이 포함된 윤석열 정부 첫 부동산 대책인 '임대차 시장안정 방안'을 발표했다. 핵심은 ▲상생임대인 혜택 확대 ▲세입자에 대한 대출 지원과 공제액 확대 ▲임대사업자 지원 확대 ▲전입요건 및 실거주의무기간 완화 등이다.
우선 임대인이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 상생임대인 대상 혜택을 확대한다. 상생임대인은 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규·갱신 계약 체결 임대인이다. 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 상생임대인에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해준다.
임차인의 부담을 경감하기 위한 방안도 제시됐다. 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년을 맞는 올해 8월 4년치 보증금과 월세가 한꺼번에 오르면 전월세 시장 혼란이 올 수 있다는 판단에서다. 이에 갱신계약이 만료되는 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세가격 상승폭을 감안해 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원한다.
이밖에 일반 임차인에 대한 지원도 확대된다. 전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하고, 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.
당장의 공급확대는 어려우니 집주인의 실거주 의무요건 및 주택 처분기한을 유예하는 방향으로 공급물량 증대와 같은 효과를 낼 수 있도록 하는 방안도 발표됐다. 규제지역내 주택담보대출을 받은 집주인의 경우, 현행에 따르면 기존주택을 6개월 안에 처분해야 하지만 이를 2년으로 완화하는 것이다. 신규주택 전입 의무 기간은 그동안 임대 매물 부족을 낳았고 결국 전월세 가격 상승을 초래했다. 전월세 가격 상승 요인으로 꼽혀온 신규주택 전입의무 폐지와 분상제 실거주 의무요건 완화, 기존주택 처분기한 2년 완화 등의 대책은 기존 임차인 퇴거 방지와 임대 매물 확대에 도움을 줄 수 있을 것이라는 차원인 것이다.
이밖에 민간 건설임대 공급 촉진을 위한 세제지원도 강화한다. 현재는 민간 건설임대(법인사업자)가 주택가액 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 20%를 추가 과세하는 것에서 배제해주고 있다. 그런데 이제 법인세 추가과세 배제 기준도 주택가액을 9억원 이하로 완화한다.
전문가들은 전월세 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추는 전략이 단기 임대차 정책에 적합하다고 분석했다. 시장에서 우려하는 8월 전세대란이 올 가능성은 적다는 관측도 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다”고 평가했다. 다만 그는 “상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기엔 한계가 있어, 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요는 있어보인다”고 말했다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “상생임대인 제도 확대는 긍정적인 효과가 기대되지만 세입자 지원은 여전히 대상 수요가 제한적이고 당장 시장에서 큰 효과를 기대하기는 한계가 있다”고 판단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하는 등의 상황은 벌어지기 어렵다”며 “계약갱신청구권을 사용하고 2년의 효력이 만료된 임대주택과, 신규체결되는 임대계약건들이 혼재하는 상황이 이어질 것”이라고 내다봤다.