대출 만기 연장 시 매월 원리금 상환 부담 경감, 대출한도 증가 효과
문제는 금리상승기···대출 금리 오르면 총 지불 이자액 증가 우려
차주별 상황에 맞는 대출 전략 필요···"대출 받기 전 만기 조건 꼼꼼히 따져봐야"
[시사저널e=김태영 기자] 국내 5대 시중은행들이 주택담보대출(주담대) 40년 만기 상품을 일제히 출시했다. 높아진 대출 문턱을 우회할 수 있도록 하는 한편 대출자들의 이자부담을 줄여준다는 취지다.
대출 만기가 길어지면 매달 은행에 내는 원리금 부담은 경감되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 줄어든 대출 한도는 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 하지만 전체 대출 기간이 길어지는 만큼 총 이자액이 증가한다는 점에서 유의해야 한다.
24일 업계에 따르면 최근 KB국민·신한·우리·하나·NH농협 등 국내 5대 은행들은 주담대 만기를 최장 40년으로 연장했다.
앞서 하나은행은 지난달 21일부터 시중은행 중 가장 먼저 주담대 상품의 최장 만기를 35년에서 40년으로 늘렸다. 하나혼합금리모기지론과 하나변동금리모기지론, 하나아파트론, 하나원큐아파트론 등 4개 주담대 상품이 모두 40년 만기 주담대를 취급하게 됐다.
40년 주담대는 지난해 적격대출과 보금자리론 등 정책금융상품 중에서 처음 나타난 이후 올해 시중은행으로 확산되고 있다. 신한은행과 NH농협은행, KB국민은행은 각각 이달 6일과 9일, 13일 주담대 만기를 40년까지 늘렸다.
우리은행은 지난 20일부터 현재 최장 35년인 원리금(원금) 균등 분할상환 주담대 만기를 40년으로 늘렸다. 대상 상품은 우리아파트론과 우리부동산론(주택), 집단 입주자금 대출이다.
우리은행 관계자는 "금융소비자의 원리금 상환 부담을 경감하고 정부 정책에 부응하는 차원"이라고 설명했다. 금융권에 따르면 정부는 40년 초과 주담대 대출도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
특히 오는 7월부터는 주담대 등 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없다. 이미 대출이 있고 연소득이 낮다면 DSR 40% 규제에 막혀 대출이 어렵다. 하지만 만기가 늘어나면 연간 원리금 상환액이 줄면서 대출 한도가 늘어나는 효과를 낼 수 있다.
예를 들어 연소득이 5000만원인 차주가 30년 만기(연 4% 금리)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40%가 적용돼 최대 3억4800만원까지 대출을 받을 수 있다. 이 상황에서 대출 기간을 40년으로 늘리면 매월 갚는 원리금이 줄어들면서 대출한도가 4억원의 주담대를 받을 수 있다. 대출 한도만 5000만원 이상 늘어나는 셈이다.
문제는 금리상승기라는 점이다. 대출 금리가 오르면 만기 확대에 따른 대출한도 증가 효과는 사라진다. 같은 조건으로 대출 금리가 6.0%로 높아지면 대출 만기를 40년으로 해도 A씨의 총 대출 한도는 약 3억원에 그친다. 30년 만기 4.0%의 금리일 때 총 대출한도인 3억5000만원보다 오히려 5000만원의 대출 여력이 줄어든다는 설명이다.
또한 은행에 지불하는 이자가 원금에 육박하거나 원금을 넘어서는 경우도 발생할 수 있다. 연 4%, 30년 만기로 4억원을 빌릴 때는 총 대출이자가 약 2억8748만원으로 원금의 약 72% 수준이지만 40년 만기로 빌리면 총대출이자는 약 4억244만원으로 원금의 101% 수준까지 늘어난다. 이자가 원금보다 많아지는 셈이다.
당장 대출 숨통이 트여도 더 큰 이자를 상환할 수 있다는 우려로 차주별 상황에 맞는 대출 전략이 필요하다는 지적이다. 업계 관계자는 "더 커진 이자 총액을 감당하기 버거울 수 있으니 대출을 받기 전에 만기 조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.