국토부, 도심 공공주택 복합개발사업 2차 후보지 발표
강북구 11곳· 동대문구 2곳 13곳···1만2900가구 공급
우선공급 토지 등 소유자에 실거주의무 등 예외 적용
[시사저널e=길해성 기자] 서울 강북구 미아·수유역, 동대문구 용두역 주변 등의 저층 주거 지역이 고층 아파트 단지로 개발된다. 계획대로 사업이 추진되면 1만2900가구의 신축 주택이 공급될 전망이다.
정부는 우선 공급을 받는 토지 등 소유자에게 전매제한과 실거주 의무를 제외하고, 종자산의 규모가 큰 경우 ‘1+1주택’ 공급을 허용하는 등 토지주의 수익성을 보장한다는 방침이다.
◇용두·청량리역 3200가구, 미아·수유역 3170가구 공급
14일 국토교통부는 ‘도심 공공주택 복합개발사업' 2차 선도사업 후보지로 강북구 11곳(역세권 7곳·저층구거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거지 1곳) 총 13곳을 선정했다고 밝혔다. 지난달 31일 1차 후보지로 21곳을 선정한 것에 이어 13곳을 추가 선정한 것이다. 도심 공공주택 복합개발 사업은 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등 도심 내 저밀 개발 지역에 용적률 인센티브 등을 부여해 고밀 개발하는 사업으로서 정부가 추진하는 2·4 공급 대책의 핵심으로 불린다.
주요 후보지는 동대문구 용두권 역세권, 강북구 미아 역세권, 강북구 수유동 저층주거지 등이다. 동대문 용두역 역세권은 11만1949㎡ 부지에 고밀개발을 통해 3200가구 아파트가 들어선다. 후보지 중 규모가 가장 크다. 이곳은 2016년 1월 정비예정구역이 해제된 지역으로 장기간 개발이 정체돼 노후화가 가속돼 왔다. 국토부는 청량리역·용두역·제기동역 등 3개 역과 GTX(청량리) 신설이 계획된 우수 입지에 도심형 주거공간을 조성하고, 상업·문화·업무 기능이 집약된 복합시설을 조성한다는 계획이다.
강북구 미아 역세권(2만 3037㎡)에는 미아사거리역부터 미아역, 수유역까지 지하철 4호선을 타고 북쪽으로 올라가는 역세권에서 6건의 고밀 개발이 추진된다. 국토부는 3170가구를 공급할 계획이다. 국토부 장우철 주택정책과 과장은 “이들 지역은 지하철역에 인접한 양호한 입지임에도 비역세권 대비 상대적으로 저밀·저이용돼 역세권 기능이 미약하고 생활여건이 낙후됐다”며 “강북구 중심부에 위치한 주요 역세권인 만큼 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 강화하고 지역 활성화를 유도할 것”이라고 설명했다.
강북구 수유동 저층 주거지(옛 수유12구역·10만1048㎡)에는 2696가구가 들어선다. 이곳은 중층·저밀 정비기본계획으로 인한 사업성 저하로 개발이 지연돼 왔다. 2012년 8월 정비예정구역 해제 이후 정비 없이 노후화가 심화됐다. 국토부는 기반시설 정비와 함께 사업지 인근의 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 주거공간을 조성하고, 문화·체육 공간도 공급할 계획이다.
◇종전자산 규모 크면 ‘한 채 더’···민간 사업 대비 용적률·수익률 늘고 부담금 줄어
정부는 도심 공공주택 복합사업에서 우선공급을 받는 기존 토지 등 소유자에 전매제한, 실거주 의무 등에서 예외를 허용한다는 방침이다. 등기 후엔 전매제한을 풀어주고, 실거주 의무도 부과하지 않기로 했다. 아울러 종전자산의 규모가 큰 경우 주택을 하나 더 허용하는 ‘1+1 주택’(추가되는 1주택은 60㎡ 이하)도 허용한다는 계획이다. 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우에도 우선공급권을 부여할 수 있도록 예외 사유도 둘 방침이다.
국토부는 ‘토지주 수익’에 대해서도 강조했다. 공공은 수익성이 떨어진다는 인식을 불식시키기 위해서다. 국토부에 따르면 후보지 13곳에서 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 적용하면 용적률이 민간 정비사업 추진 대비 평균 56%포인트 상향되는 것으로 나타났다. 아울러 공급 세대수는 구역별로 평균 251세대(34%)가 늘고, 우선분양가액이 시세 대비 평균 66.3% 수준이라는 게 국토부의 설명이다. 이에 따라 토지주 수익률이 평균 28.2%포인트 높아지고, 토지주 평균 부담금도 기존 사업 대비 41.7% 감소할 것으로 예측했다.
이번에 선정된 선도사업 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획안을 수립할 예정이다. 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정해 개발에 착수한다. 국토부는 선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다는 방침이다.