2차 안전진단은 국토부 산하 공공기관이 진행
용적률 확대도 여당의원 구성 압도적으로 많은 서울시의회 의견청취 거쳐야 해 험난기로 예상
[시사저널e=노경은 기자] 재건축 규제 완화를 주장해 온 오세훈 서울시장 효과가 서울 곳곳의 주요단지에서 나타나고 있다. 후보 당시일 때보다 당선 직후부터 일제히 호가가 5000만원 이상 오르는 건 기본이고 매물이 자취를 감춘 곳도 있다. 특히 오 시장이 선거 당시 변화가 생길 수 있는 단지라고 언급한 재건축 초기단계 대단지에서 이 같은 추세가 더욱 두드러진다. 다만 전문가들은 실현 가능성에 대해선 갸우뚱하고 있다. 오 시장의 의지만으로 해결하기엔 사실상 한계에 부딪힐 수밖에 없어서다.
13일 관련업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트(전용 76.79㎡)의 경우 최근 호가가 23억원 안팎을 형성하고 있다. 지난 1월 21억7000만원에 2월에는 22억원, 이달 2일에는 22억4000만원에 거래된 것에 견주어보면 단기간에 급속도로 우상향 곡선을 그리고 있다. 송파구 잠실주공5단지역시 마찬가지다. 고 박원순 전 서울시장이 부동산 시장 과열을 우려해 재건축 심의 단계인 도시계획위원회에 안건을 올리지 않으면서 지난 수년 간 재건축 기대감이 한풀 꺾여 있었는데 최근 들어선 일제히 호가가 5000만원씩 올랐다. 이밖에 양천구 목동과 노원구 상계동, 마포구 성산동 등 재건축 단지가 있는 지역 분위기도 비슷하다.
시장에서는 이를 오세훈 효과라고 부른다. 지난달 30일 오 시장은 후보 당시 중앙선거방송토론위원회가 주최한 토론회에서 시장이 되자마자 시동을 걸면 1년 안에 변화가 생길 수 있는 단지가 약 2만5000가구에 달한다고 밝혔다. 이 과정에서 강남구 은마아파트와 송파구 잠실주공5단지, 영등포구 여의도 시범·공작아파트 등 단지명을 구체적으로 언급하기도 했다. 현재 서울시 도시계획위원회에 계류돼있는 상태인 사업장의 정비계획안을 통과시키면 스피드있는 주택공급이 가능할 것으로 판단한 것이다.
그러나 전문가들은 현 시장 분위기를 기대감이 한껏 반영된 모습이라고 해석하면서도 현실화 여부에 대해선 갸우뚱하고 있다. 먼저 재건축 안전진단의 경우 안전진단 시작은 서울시장 권한으로 속도를 낼 수 있지만 2차 정밀안전진단의 적정성 검토는 국토교통부 산하 공공기관인 한국건설기술연구원, 국토안전관리원에서 이뤄져서다. 앞서 언급한 목동9단지와 11단지 등도 모두 이 단계에서 고배를 마셨다. 사실상 정부가 안전진단 통과 여부를 좌우한다는 점에서 오 시장이 할 수 있는 일이 많지 않다는 분석이 나온다.
오 시장이 공언한 용적률 규제 완화도 쉽지 않다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역의 경우 최대 200% 용적률을 적용하는데, 이는 국토계획법상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮아 올릴 수는 있다. 또 서울시 조례에 명시된 35층 층수 규제도 풀겠다는 입장이다. 다만 이를 위해선 서울시의회 의견 청취 절차를 밟아야 하는데, 서울시의회 의원 110명 중 101명이 더불어민주당 소속이어서 험난기로가 예상된다.
부동산업계는 오세훈 시장 취임과 함께 서울 아파트값 상승세가 확산할 가능성이 있지만 재건축 공약 이행 과정에서 넘어야 할 산도 많아 실제 규제 완화까지는 시간이 걸릴 것으로 전망하고 있다.
한 부동산업계 관계자는 “오 시장의 공약대로 35층 높이규제 완화와 주거지역 용적률 상향 등이 속도감 있게 진행되면 재건축 주도의 아파트 매매가격 변동성 확대가 불가피할 것”이라며 “다만 정부와의 협의, 서울시 의회의 여대야소 구도로 인해 실제 실행 과정에 진통도 상당할 것”이라고 내다봤다.