[재건축·재개발 돋보기]⑦ 목동, 30년차 아파트촌···5만 가구 미니신도시 조성 ‘시동’
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[재건축·재개발 돋보기]⑦ 목동, 30년차 아파트촌···5만 가구 미니신도시 조성 ‘시동’
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.03.18 18:25
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전두환 정부, 1983년 ‘목동 신시가지 조성계획’ 발표
판자촌서 대규모 아파트촌으로 탈바꿈
14개 단지 재건축 연한 충족···주민들, 정밀안전진단 신청 나서
‘목동신시가지아파트’는 대부분의 단지가 준공 30년을 넘어 재건축 연한을 충족한 상태다. 각 단지별로 재건축 첫 단지의 관문인 정밀안전진단 신청 준비가 한창 진행 중에 있다. /그래픽=조현경 디자이너
‘목동신시가지아파트’는 대부분의 단지가 준공 30년을 넘어 재건축 연한을 충족한 상태다. 각 단지별로 재건축 첫 단지의 관문인 정밀안전진단 신청 준비가 한창 진행 중에 있다. /그래픽=조현경 디자이너

서울 양천구 목동을 대표하는 ‘목동신시가지아파트’(목동신시가지)가 새 단장을 위한 예열작업이 한창이다. 준공 30년을 넘긴 목동신시가지는 최근 재건축 사업 첫 관문인 정밀안전진단 신청을 위해 분주한 움직이고 있다. 아직 초기 단계이지만 새 아파트에 대한 주민들의 열망이 큰 만큼 사업은 속도를 낼 것으로 보인다.

목동신시가지는 사업이 완료되면 현재 2만6600여가구에서 5만 가구가 넘는 대규모 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다. 이는 목동 전체에 시너지 효과로 작용할 전망이다. 아울러 각종 개발 호재까지 산재해 있어, 목동이 서울 서남권의 핵심 주거지로 발돋음 할 수 있을지 업계의 관심이 모아지고 있다. 

◇1983년 ‘신시가지 조성 계획’ 발표…‘판자촌서 대규모 아파트촌으로 탈바꿈

1983년 전두환 정부는 목동 일대 136만평을 개발하는 ‘신시가지 조성 계획’을 발표했다. 명분은 서민주택을 싼값에 대량 공급한다는 취지였지만 사실 88올림픽을 위한 미관개선 사업 측면이 강했다. 당시 목동은 1970년대 서울 곳곳에서 강제철거 당했던 철거민들이 정착했던 판자촌이었다. 정부로서는 김포공항에서 내린 외국 선수들에게 남루한 서울의 모습을 보이기 싫었던 것이다. 그해 10월 철거가 시작되면서 본격적인 공사가 시작됐다.

목동에는 1985년 입주한 1단지를 시작으로 1988년까지 14개단지, 총 2만6629가구에 달하는 목동신시가지 단지가 조성됐다. 이는 당시 잠실주공 1~5단지(1만9180가구)를 뛰어넘는 국내 최대 규모였다. 목동신시가지는 2000년을 전후해 ‘목동 학원가’가 형성되면서 서울 서남권 핵심 주거지로 급부상 했다.

현재 1~7단지는 양천구 목동, 8~14단지는 양천구 신정동에 속해 있다. 지역 주민들은 두 곳을 각각 ‘앞단지’, ‘뒷단지’라 각각 부르기도 한다. 조망권·접근성 등에 있어 1~7단지가 다소 우위를 점하고 있다는 평가를 받지만 8~14단지 역시 우수한 학군을 무기로 실수요자들과 투자자들에게 꾸준한 관심을 받고 있다. 

◇재건축 사업 첫 관문, ‘정밀안전진단’ 신청 나서

단지 대부분이 준공 30년차를 맞이한 목동신시가지는 최근 재건축 사업의 첫 관문인 정밀안전진단을 신청하기 위해 분주한 모습이다. 정밀안전진단 통과는 재건축 필요성을 객관적으로 증명하고 재건축 정비기본계획 수립의 전제 조건이라는 점에서 중요한 절차다. 지난해 초 모든 단지가 예비안전진단(현장조사)을 통과했지만 같은 해 3월 정부에서 재건축의 첫 관문인 안전진단의 기준을 크게 높이면서 사업은 비상이 걸렸다.

정부는 안전진단 종합평가에서 구조안전성 비중을 종전 20%에서 50%로 늘리고 주거환경 비중은 40%에서 15%로 줄였다. 또 조건부 재건축 판정 시 한국건설기술연구원 등 공공기관에서 적정성 검토를 반드시 받도록 하는 등 기준을 강화했다. 재건축 연한(30년)만 받으면 수월했던 재건축 사업이 한층 까다로워진 셈이다.

이런 가운데 목동신시가지는 정면 돌파를 선택했다. 최근 정밀안전진단 신청을 위한 본격적인 준비에 나서면서다. 5단지는 이달 초 정밀안전진단 기금 조성을 위한 주민 설명회를 열었다. 정밀안전진단과 관련해 공식적인 설명회를 연 것은 1~14단지 가운데 5단지가 처음이다. 이외에도 6·9·11·14단지 등도 재건축 추진에 대한 의견을 활발하게 나누고 있는 것으로 알려졌다. 현재 14개 단지 중 12개 단지에 재건축추진위원회가 구성돼 있다.

◇‘높은 대지지분·낮은 용적률’, 사업성 뛰어나…각종 개발호재도 산재

업계에서 목동 재건축 사업에 주목하고 있는 이유는 뛰어난 사업성 때문이다. 목동신시가지는 단지 대부분이 대지지분(아파트 소유자가 가진 실제 땅의 가치)이 높고 용적률(대지면적에 대한 건축 연면적의 비율)이 낮다. 대지지분이 높을 경우 향후 내야 할 추가분담금이 줄어들거나 환급금을 받을 수 있다. 14개 단지 모두 대지면적이 공급면적의 80% 수준에 달한다.

용적률 역시 8·13·14단지를 제외한 11개 단지가 140% 이하다. 이는 1990년 이전 준공된 아파트의 평균 용적률(191.6%)에 비하면 매우 낮은 수준이다. 용적률이 낮으면 향후 재건축으로 신축하는 가구수가 늘어나 수익성도 높아진다. 목동신시가지는 대부분의 단지가 3종 일반주거지역에 속하기 때문에 용적률을 최대 300%까지 늘려 사업성을 극대화 할 수 있다.

양천구에 따르면 재건축이 완료되면 목동신시가지는 현재 2만6629가구에서 최고 35층, 5만3375가구 규모의 미니 신도시급 단지로 탈바꿈하게 된다. 아울러 신정차량기지 이전, 경전철 추진 등 개발호재까지 산재해 재건축 완료 후에는 서울 서부권역 랜드마크로 자리매김할 것이란 기대감도 높아지고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “목동은 서울 서남권 핵심 중심지에 위치한데다 주변에 학군을 비롯한 기존 인프라가 잘 구축돼 있다”며 “여기에 목동 경전철과 경인고속도로 지하화 등 호재가 많아 비전이 많고 목동 일대가 스마트신도시로 개발될 예정이라 그 가치는 더욱 높아질 것으로 보인다”고 전망했다.

목동신시가지는 처음 계획단계부터 1~14단지가 함께 추진됐기 때문에 추후 재건축 사업에서도 통합재건축으로 진행돼야 한다는 의견도 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “이곳은 처음에 지어질 때 저층·고층 아파트들이 섞여 있었기 때문에 압구정지구 같이 통합으로 묶어 재건축 계획을 추진해야 한다”며 “그래야 미관상으로 좋고 대단지 프리미엄을 형성할 수 있을 것이다”고 강조했다.

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금융투자부
길해성 기자
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