[도시재생 뉴딜의 주역들]③ SH공사, 사업비 뒷감당 '허덕'

도시재생 뉴딜 과정서 서울주택도시공사(SH공사)는 한국토지주택공사(LH공사)와 매년 각각 1조5000억원의 재원조달을 담당한다. SH공사는 5년간 7조5000억원을 부담한다. 공공기관 중 LH와 더불어 가장 많은 부담금액이다. 이에 SH공사는 도시재생 재원을 뒷받침하기 위해 조직 및 제도정비를 진행하고 있다.

우선 SH공사는 사업다각화를 통해 도시재생 사업을 위한 ‘실탄마련’에 여념이 없다. 택지매각 활성화, 장기전세주택 리츠 전환 등 사업 다각화로 부채감축을 계획한다. 구체적으로 SH공사는 부채 1조3585억원을 줄여 오는 2021년까지 부채비율을 43%포인트(p) 축소할 계획이다. 앞서 SH공사는 최근 3년 간(2014~2016년) 부채비율을 85%포인트 감축한 바 있다. 올 1분기 매출액은 3342억원으로 전년 동기(3195억원) 대비 증가하며 SH공사의 부채감축 노력을 뒷받침하고 있다. 

부채감축 노력에도 SH공사의 부채비율은 여전히 높다. 금융감독원에 따르면 SH공사의 지난 1분기 부채비율은 224.27%로 행정자치부의 공사 부채관리 기준선인 230% 이하를 간신히 충족했다. 지난 2015년 대비 부채가 6조6700억원에서 16조2500억원으로 143.5% 가량 증가한 결과다.

부채부담으로 SH공사는 이자를 내기에도 버거운 상태다. SH공사는 매년 이자보상배율이 꾸준히 감소했다. 지난 2015년 7.16, 지난해 4.21, 지난 1분기 –2.07을 기록했다. 일반적으로 이자보상배율이 1 이하면 영업이익으로 이자를 메꾸기 힘든 ‘좀비기업’으로 분류된다.

이같은 SH공사의 실적악화는 주된 수입원인 택지개발이 축소됐기 때문이다. SH공사는 택지를 조성해 민간에 판매해 수익을 얻는다. 이는 전체 매출의 70% 가량을 책임졌다. 다만 지난 2014년 택지개발촉진법 폐지는 SH공사 실적에 직격탄을 날렸다. 2015년부터 2017년까지 공사가 보유한 택지는 165만5000㎡로 동일하다. 판매할 택지가 늘어나지 않은 셈이다. 이에 지난해 택지개발부문 매출액은 1조6300억원으로 전년(1조9600억원) 대비 16.58% 감소한 바 있다. 그 여파가 올해까지 이어지고 있다.

SH공사의 수익성 악화에는 임대주택 부문도 한몫한다. SH공사는 1분기 기준 17만9000여가구, 442단지의 임대주택(공공임대‧영구임대‧국민임대 등)을 관리하고 있다. 이는 지난 2014년 16만1000여가구, 388단지 대비 증가한 수치다. 임대주택은 통상 임대료 제한, 분양전환 제한 등으로 관리주체가 수익을 내기 힘든 구조다. 이에 매출원가가 매출액 대비 높은 경향을 보인다. 실제 SH공사는 1분기 임대사업 부문에서 295억원의 매출을 기록했지만, 임대사업 부문 원가로 1110억원을 지출해야 했다. 매출의 3.8배 가량의 손실이 발생한 셈이다. 

문제는 앞으로도 SH공사에서 '나갈 돈'이 더 많다는 점이다. 도시재생 뉴딜 사업 추진과정에서 부담해야 하는 1조5000억원은 물론 중앙 정부의 임대주택 공급확대 의지 때문이다. 국정기획자문위원회는 지난 19일 ‘문재인정부 국정운영 5개년 계획’을 통해 도시재생 뉴딜과 병행해 오는 2022년까지 연평균 공공임대주택 13만 가구 공급계획을 발혔다. 이중 한국토지주택공사(LH공사)가 연 평균 10만7000여가구를 담당하고 나머지를 타 공공기관이 분담한다. 나머지 1만3000여가구 중 SH공사도 적잖은 물량을 담당해야 한다. 올해 1만여 가구가 SH공사가 관리하는 임대주택에 추가로 입주하는 상황에서 부담으로 작용할 수 밖에 없다.

서울시의 임대주택 정책기조도 SH의 부담을 늘릴 전망이다. 박원순 시장 취임 후 5년 간(2010~2014년) 임대주택 8만1000가구가 공급됐다. 기존 공급목표(8만 가구)를 초과한 실적이다. 시는 앞으로도 매년 1만5000가구의 임대주택 공급을 계획하고 있다. SH공사의 임대사업 부문 원가 상승이 불보듯 뻔한 상황이다.

회사채 상환도 SH공사가 넘어야 할 산이다. SH공사가 4년 간 상환해야 할 회사채(공모 및 사모)는 1조9000억원이다. 이중 3년 내 1조78000억원의 만기가 도래한다. 이자비용도 내기 버거운 SH공사 입장에서 추가 회사채 상환을 통한 차환 등을 실행할 수 밖에 없다. 부채비율 증가 가능성이 제기되는 대목이다.

유정석 단국대 부동산학과 교수는 “SH공사가 도시재생 사업서 자금조달을 하는 방안은 임대주택 공급시 리츠‧ABS 발행을 통한 현금 유동화, 공사채 발행 방안이 있다”며 “다만 어느 방식을 사용하더라도 결국 SH공사 스스로 1조5000억원을 부담하긴 어렵다. 사업추진 목적이 국토의 균형발전이기에 수익성을 내기 힘들 수 있기 때문이다. 결국 서울시, 주택도시보증공사 등을 통해 사업비를 분담하는 방안이 유력할 것으로 보인다”고 말했다.