서울·수도권은 뜨겁지만···지방은 미분양 많아
지식산업센터도 가격 하락···경매 건수 증가
모든 부동산 매물이 오른단 판단은 금물
입지·매물특성·매매목적 등 다각도로 분석해야
[시사저널e=전상현 HBC자산관리센터 대표] 최근 부동산 시장의 변화가 심상치 않다. 서울 상급지 기준 연일 신고가가 터지는가 하면, 지방의 일부지역 미분양은 여전한 상황이다. 같은 수도권 중에도 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 열풍에 힘입어 상승지역과 횡보지역이 엇갈리고 있다. 아파트와 비아파트의 격차는 더 벌어지고 있으며, 거주목적의 주택시장과 상권의 차이 역시 두드러진다.
상급지로 분류되는 서울 강남·서초·송파의 도약은 예상한 바 있다. 그런데 최근엔 ‘강남4구’로 포함되는 강동구 역시 둔촌주공아파트 재건축 올림픽파크포레온의 국평(84㎡)이 24억원 이상으로 거래됐다. 또 고덕그라시움도 20억원에 매매되는 등 신축 대단지 아파트가 신고가 행렬을 보였다.
이러한 현상은 오는 2026년 이후 서울의 입주물량이 감소할 것으로 예상되는 점 때문에 발생한 것으로 판단된다. 게다가 원자재·인건비 상승과 함께 주 52시간 근무시간, 중대재해처벌법 등 제도적 요인으로 인해 인해 신규 아파트 공급이 줄어들 것이란 시장의 우려도 반영된 것으로 보인다.
이를 반증하듯 지난 7월 서울 아파트 거래량은 8745건을 기록하며 지난 2020년 7월 이후 최대치를 기록했다. 올해 들어서 매달 거래량이 증가와 가격상승이 이어지고 있다. 9월 미국 금리인하에 대한 기대감으로 당분간 기세를 이어갈 것으로 보인다. 또 국토교통부 7월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택 수도 7개월 연속 증가세를 멈추고 전월 대비 3%가량 줄었다.
다만 지역별 격차는 여전하다. 수도권은 전월 대비 7.1% 감소했으나, 지방 미분양 물량은 쉽게 줄지 않고 있다. 특히 대구의 미분양 규모는 다시 1만호 이상으로 집계됐다. 부산이나 강원도 역시 5000호 이상의 미분양이 발생했다. 특히 문제가 되는 준공 후 미분양은 오히려 늘었다. 지방으로의 미분양 쏠림 현상으로 인해 9월 이후에도 미분양 리스크가 더 심화될 가능성도 있다.
금융당국은 부동산 시장의 과열을 막기 위해 대출 규제에 나섰다. 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주담대 금리에 각각 0.75%포인트 가산금리를 적용하는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)를 시행했다. 특히 수도권 주담대에 대해선 가산 금리를 적용 1.2%포인로 상향 적용했다. 은행도 당국의 정책에 맞춰 대출 금리를 올렸다.
더불어 갭투자 방지를 목적으로 시중은행은 신규 분양 주택에 대한 전세자금 대출도 막기 시작했다. 이에 일반 분양자가 전세대출을 받는 전세 임차인을 구한 후 전세대출로 분양대금을 완납하는 입주 방식도 활용할 수 없게 됐다.
당국의 아파트 값 상승억제의 노력에도 불구하고 현재 부동산 시장의 투자심리는 수그러들 기미가 보이지 않는다. 비아파트의 경우 전세사기에 대한 우려로 매매 거래는 증가하고 있는 반면 전·월세는 여전히 선호하지 않는 현상이 이어지고 있다.
투자시장에서 한 때 인기가 높았던 지식산업센터는 가격이 하락하고 있다. 과잉공급, 고금리와 경기침체의 영향으로 공실이 증가한 탓이다. 경매 건수 역시 증가하는 추세다. 그간 전체 지식산업센터 가운데 75% 이상이 수도권에 공급됐고, 이 가운데 85%가 2019년~2023년 동안 공급됐다. 하지만 올해 2분기 기준 경매 최고 진행 건수를 경신했고, 응찰자가 적어 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 60%대에 그칠 만큼 어려움을 겪고 있다
투자시장에서는 흔하게 일어나는 일이다. 문제는 투자자들이 의사결정을 할 때 시장의 흐름을 단순하게 파악하는 경우가 많다는 점이다. 전체 시장의 흐름이 하락세면 시장의 모든 물건의 가격이 다 내려갈 것으로 보는 것이다. 부동산도 마찬가지다. 시장이 과열되자 매물의 가격이 모두 오른다고 보는 이들이 많다.
하지만 부동산 시장 안에서 다양한 측면을 분석하고 적용해야 한다. 입지와 해당 물건의 특성을 정확히 분석해야 하며 매매 목적이 거주인지 투자인지도 확실히 해야 한다. 또 해당 매물이 주거지에 있는지 상권에 위치해 있는지에 따라 각각 다른 판단을 내려야 한다.
부동산은 타 자산에 비해 초기 투자금 규모가 크다. 투자자의 모든 수익과 손실은 투자자 본인에게 귀속되므로, 큰 액수의 투자금만큼 신중한 결정이 요구되는 때이다.