[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 월세가 나오는 부동산은 매각 시 양도차익 외 매월 양호한 현금흐름을 확보할 수 있는 실물자산이란 점에서 투자자의 성별, 연령, 투자경험, 자산규모 등과 상관없이 꾸준한 인기를 모으고 있다. 자본증식을 도모하려는 자산가, 안정적인 소득원을 기대하는 정년퇴직자는 물론, 조기은퇴를 꿈꾸는 파이어족에게도 관심의 대상이다. 하지만 부동산이라는 재화의 속성상 여타 자산에 비해 거금이 들어가는 만큼 투자실패로 이어질 경우 치명적이다. 따라서 투자실행에 앞서 월세가 나오는 부동산 각각의 장단점과 상품별 특성을 충분히 파악한 후 내 몸에 맞는 나만의 투자전략(성공투자전략)을 세워야할 것이다.
∎상가(구분상가)
상가는 월세가 나오는 대표적인 부동산 상품 중 하나로 경기상태 및 금리와 매우 밀접한 관련성을 보인다. 최근 서울 및 수도권, 지방 구분 없이 적지 않은 상가가 임차인을 구하지 못한 채 방치되고 있는 것은 경기침체 우려감이 확산되고 있는 가운데 고금리가 영향을 미쳤기 때문이다. 한편 상가의 경우 소비력을 갖춘 유동인구나 배후지 존재 여부가 투자의 성패를 가른다. 따라서 상권의 확장성 여부를 따져봐야 한다. 당연히 정체된 상권보다 확장성이 큰 상권에 투자하는 편이 좋다. 아울러 가시성과 접근성 확보 여부도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 가시성과 접근성이 좋을수록 임차인 구하기가 용이해 안정적인 임대료 확보에 유리하기 때문이다. 문제는 신규로 상가를 분양받는 경우다. 특히 신도시나 택지개발지구 내에서 신규로 분양하는 상가의 경우 상권의 안정화까지 많은 시간(5~10년)이 필요하기에 섣부른 접근은 금물이다. 설령 임차인이 맞춰진 상가를 분양받더라로 상권형성이 덜된 까닭에 얼마 못가 임차인 이탈과 공실을 경험하게 될지도 모른다. 아울러 신규 분양상가의 경우 기존상가와 달리 객관적 가격검증이 어려운 만큼 고분양가 논란에서도 자유롭지 못하다는 점에 각별한 주의가 요구된다. 쉽게 생각하고 접근했다가는 낭패보기 십상이다.
∎오피스텔
오피스텔은 주거와 업무를 겸한다는 상품의 특성상 도심지 초역세권에 입지해야 한다. 실수요층이 20~30대 젊은 직장인인 만큼 출퇴근에 편리한 도보 5분 거리(400M) 내 초역세권 여부가 매우 중요하다. 아울러 배후수요를 살펴봐야 한다. 대학가, 업무시설 밀집지역, 산업단지 등을 배후로 하고 있다면 안정적으로 임대수익(월세)을 노릴 수 있다. 한편 건물의 노후화 여부도 확인할 필요가 있다. 건물이 노후화될수록 입주기피로 임대료가 급락하는 경우가 많으니 준공된 지 오래된 매물은 가급적 피해야 한다. 아울러 도시형생활주택이나 원룸빌딩, 고시원빌딩, 생활숙박시설, 소형아파트 같은 다수의 유사 부동산 상품과 대체관계 내지 경쟁관계에 있음을 기억할 필요가 있다. 현실적으로 오피스텔은 여타 경쟁상품보다 임대료(관리비 포함)가 다소 비싸다는 불리한 면을 가지고 있다. 이를 만회하기 위해서라도 건물 내 편의시설과 주차시설 등이 제대로 갖춰져 있는지 여부도 중요하다. 한편 현행법상 주거용 오피스텔은 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함되므로 세무적인 실익까지 충분히 따져본 후 접근할 필요가 있다.
∎지식산업센터(아파트형공장)
지식산업센터는 과거 아파트형공장으로 불렸던 부동산 상품으로 분양권 전매규제나 청약통장에서 자유롭고 상대적이지만 임대수익률도 높은 편이다. 통상 상가나 주거용 오피스텔보다 연 1~2% 가량 높다. 또한 분양을 받을 경우 취득세 및 재산세를 감면받을 수 있고, 정부의 대출규제에서도 벗어나 있어 상대적으로 여타 부동산 상품에 비해 초기자금이 적게 들어간다. 다만 투자 성패는 역세권 여부와 공급물량에 달려있다. 지식산업센터의 경우 임직원들이 출퇴근하는 장소(직장)라는 속성상 역세권 여부가 중요시될 수밖에 없다. 역세권이 아니라면 좋은 인력 확보를 장담할 수 없기 때문이다. 아울러 공급물량이 과한 곳은 반드시 피해야 한다. 입주수요가 많지 않음에도 공급이 지나치게 많을 경우 공실 증가 및 임대료 하락으로 이어질 수 있기 때문이다. 아울러 지식산업센터에 입주할 수요가 기업체인 만큼 물류나 집적시너지 효과 등을 기대할 수 있는 곳에 입지했는지 여부도 확인할 필요가 있다.
∎원룸빌딩(다가구주택)
최근 몇 년 사이 1인 가구가 대세로 자리하면서 원룸빌딩이 빠르게 늘고 있다. 원룸빌딩이 월세를 원하는 부동산 투자자들에게 파랑새로 등장한 모양새다. 통계청의 자료에 따르면 2021년 기준 대한민국의 1인 가구는 716만 5,788가구로 전체 가구의 약 33.4%에 해당한다. 지난 2000년 226만 가구였던 것이 21년 만에 3배 이상 늘어난 것이다. 더욱이 비혼·이혼·만혼 인구가 증가하고, 인구고령화로 독거노인이 급증하고 있는 추세를 감안할 때 1인 가구의 비중은 시간이 지날수록 더욱 커질 것이다. 싱글라이프시대가 열린 것이다. 따라서 1인 가구의 거주욕구를 충족시켜줄 원룸빌딩은 향후 상당기간 부동산 틈새시장의 유망 투자처로 주목받을 것이다. 하지만 섣부른 투자는 금물이다. 일단 공급량 추이를 살펴볼 필요가 있다. 과잉공급에 장사 없기 때문이다. 인근에 새로운 원룸빌딩이 들어서고 있는지, 경쟁상품인 주거용 오피스텔이나 생활숙박시설(레지던스) 또는 소형아파트, 고시원빌딩 등이 얼마나 산재해 있고, 또 새로이 공급되고 있는지 여부 등이 원룸빌딩 투자의 성패를 가를 것이다. 한편 임대수익률을 높이기 위해 기존의 근린생활시설(또는 업무시설)을 원룸시설로 불법용도변경하는 사례도 적지 않으니 각별한 주의가 요구된다. 만일 해당 지자체에 위반사실이 적발될 경우 이행강제금을 물어야 한다. 이행강제금은 원상복구 때까지 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 부과된다. 잘못 선택하면 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있다.
∎소형아파트
소형아파트는 본질적으로 주거를 목적으로 공급된 부동산 상품이지만 투자자가 월세를 목적으로 접근하기도 한다. 특히 서울을 비롯한 광역대도시권 소형아파트의 경우 1인 가구 시대에 힘입어 상가나 오피스텔처럼 임대용으로 각광받고 있는데, 환금성이 뛰어나고 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있으며, 설령 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점에서 팔방미인이다. 하지만 상가나 오피스텔, 원룸빌딩, 지식산업센터 등에 비해 상대적으로 임대수익률이 떨어지고 비역세권으로 가게 되면 월세 놓기 어려울 수도 있다. 그럼에도 소형아파트는 매매 및 임대수요가 풍부해 환금성이 뛰어나다는 점, 무엇보다 우리나라의 가구분화가 1인 가구 위주로 빠르게 재편되고 있다는 점 등에서 무난하게 월세를 받을 수 있는 부동산 상품으로 판단된다. 아울러 공시가격 9억 원 이하일 경우 향후 주택연금목적으로도 활용될 수 있다는 점 역시 매력적이다. 다만 월세목적의 투자인 만큼 직주근접 및 역세권 여부는 반드시 체크할 필요가 있다.