HUG·SGI·HF 등 전세보증보험 상품 운용
전입신고·확정일자 및 전세권 설정 등 활용하기
[시사저널e=김희진 기자] 부동산 시장 침체로 주택가격이 떨어지면서 이른바 ‘깡통전세’나 전세 사기 등으로 세입자가 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해 사례가 늘어나고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 9월 말 기준 전세보증금반환보증보험 보증사고 건수와 금액은 각각 523건, 1098억원으로 집계됐습니다. 2013년 9월 보증보험 출시 이후 건수와 금액 모두 역대 최대치입니다.
특히 오는 3월은 본격적인 이사 시즌이 다가오는 만큼 임차인들의 보증금 반환에 대한 걱정도 커지는 추세입니다. 이에 오늘은 소중한 전세 보증금을 지킬 수 있는 몇 가지 방법에 대해 알아보고자 합니다.
◇ 보증금 반환 책임지는 ‘전세보증보험’
전세보증보험이란 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관에서 집주인 대신 전세보증금을 주고 보증기관은 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
세입자는 월 보험료를 지급해 전세보증보험에 가입할 수 있습니다. 대표적인 전세보증보험에는 HUG의 전세보증금반환보증과 서울보증보험(SGI) 전세금보장신용보험, 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증 등이 있습니다.
전세보증보험의 가입대상은 공통적으로 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔이 해당됩니다. HUG의 전세보증금반환보증은 여기에 노인복지주택도 포함하며 SGI와 HF의 전세보증보험은 도시형 생활주택도 가입이 가능합니다.
전세보증금반환보증의 경우 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하의 전셋집만 가입할 수 있습니다. 해당 요건을 충족하는 보증신청인이 보증을 신청하면 신청한 금액만큼 보증받을 수 있지만 보증한도가 제한돼 있습니다. 보증한도는 주택 가격에서 선순위 채권 등을 제외한 금액입니다.
HF의 전세지킴보증은 HUF와 마찬가지로 수도권 7억원 이하, 지방 5억원 이하의 전세를 대상으로 하지만 HF에서 전세자금대출을 받은 경우에만 해당 상품에 가입할 수 있습니다. SGI의 전세금보장신용보험은 일반 주택의 경우 10억원 이내, 아파트에 대해서는 보증금 제한이 없습니다. 대신 보험료율이 아파트 기준 연 0.183%로 전세보증보험 중 가장 높습니다.
가입대상, 보증료율, 보증금액 등이 상품별로 상이하기 때문에 본인의 조건에 따라 알맞은 상품에 가입해야 합니다.
◇ 이사 당일 ‘전입신고’, ‘확정일자’ 받기
우리나라의 주택임대차보호법은 실거주자를 위한 법입니다. 따라서 실거주하지 않으면 법의 보호를 받을 수 없습니다. 전세금을 지키기 위해서는 이사 당일부터 실거주를 증명해야 하므로 등기부등본의 주소와 주민등록등본의 주소가 일치해야 합니다. 따라서 이삿날 당일 전입신고 후 등기부등본에 적힌 주소를 정확히 적어 전입하는 것이 필수입니다.
확정일자는 해당 날짜에 임대차 계약서가 존재하는 사실을 증명하는 법률상 인정 날짜를 의미합니다. 확정일자를 받아두면 세입자는 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다. 때문에 임대인에게 문제가 발생해 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있습니다.
◇ 전세 권리 증명하는 ‘전세권 설정’
전세권 설정은 세입자와 집주인 간 임대차계약에서 전세권을 설정하기로 체결하는 계약을 말합니다. 세입자는 집주인의 동의를 받고 등기소에 가서 전세로 들어갈 집의 등기부등본상에 자신이 전세로 살고 있다는 사실을 기재하는 것입니다.
전세권 설정은 등기부에 기재되는 권리로서 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력을 갖습니다. 다만 전세권 설정은 확정일자보다 절차가 복잡하고 등기비용이 전세금에 비례해서 나오기 때문에 세입자의 부담이 있습니다.
그러나 장점도 뚜렷합니다. 확정일자는 전세금을 돌려받기 위해서 별도 소송을 진행하고 승소 판결을 받아야 경매 신청에 들어갈 수 있지만 전세권 설정을 해두면 전세금 반환을 받지 못하는 상황이 발생했을 소송을 건너뛰고 바로 경매절차에 들어갈 수 있습니다.