[시사저널e=이동현 하나은행 부동산자문센터장] 수익형 부동산이란 상가나 오피스텔처럼 주기적으로 임대수익(임대료)을 창출할 수 있는 부동산을 말하며, 흔히 임대용 부동산이라고도 불린다. 수익형부동산은 보유 중에 임대수익을 얻을 수 있고, 또 매각 시 양도차익까지 기대할 수 있다는 점에서 일견 매력적이다. 하지만 경기악화 내지 상권저하로 임차인이 이탈하거나 공실이 발생할 경우 치명적이다. 이런 점에서 볼 때 거주를 목적으로 하는 주거용 부동산보다 더욱 신중하게 접근해야함은 물론이다. 그런데 현실은 어떤가? 수익형 부동산에 투자할 시 거액의 자금이 소요되고 있음에도 충분한 사전검토 없이 분위기에 휩쓸려 잘못된 방향으로 가고 있는 사람들이 적지 않다. 물론 이와 같은 섣부른 투자행위는 내 몸에 꼭 맞는 마땅한 투자원칙을 가지고 있지 않기 때문에 일어나는 현상이다. 이와 관련 수익형 부동산 성공투자를 위해 실행에 앞서 반드시 고려해야할 몇 가지 기본원칙들을 살펴보자.
첫째, 투자행위를 할 때 최우선적으로 고려해야할 것은 속도가 아닌 방향이다. 주변 분위기에 휩쓸려 서두르기 보다는 제대로 된 매물을 골라잡는 것이 중요하다. 투자자가 방향을 잃고 성급한 대박만을 바라게 된다면 현실성 없을 만큼의 높은 수익률을 보장한다는 사기성 분양광고에 현혹되기 쉽다. 한때 유행처럼 퍼졌던 분양형 호텔의 광고 문구를 들여다보면, 연 10% 이상 임대수익률 보장, 또는 확정수익률 연 12% 보장, 원금 및 고수익 보장 등과 같은 다소 무책임하고 비현실적인 말들이 자주 등장하고 있는데, 이는 분양형 호텔 판촉을 위한 사기성 미끼 상술일 뿐이다. 만일 방향을 잃은 투자자가 빠른 대박만을 기대하고 사기성 미끼 상술에 현혹돼 잘못된 투자를 결정하게 된다면 훗날 금전적 손실은 물론, 적지 않은 정신적 피해를 겪게 될 것이다.
둘째, 내 몸에 꼭 맞는 투자전략을 세워야한다. 일반적으로 투자의 3요소라고 하면 수익성, 환금성, 안전성을 말한다. 투자자는 수익형 부동산을 고를 때 이들 3요소간 우선순위를 정하게 되는데, 대체로 투자자의 투자성향, 보유중인 자산규모 및 연령 등에 따라 차이를 보인다. 투자자의 투자성향이 위험추구형일수록, 보유하고 있는 자산규모가 클수록, 투자자의 연령대가 낮을수록 안전성보다는 수익성과 환금성을 우선적으로 고려하는 반면, 투자자의 투자성향이 위험회피형일수록, 보유중인 자산규모가 작을수록, 투자자의 연령대가 높을수록 안전성을 최우선적으로 고려하려는 경향이 있다.
셋째, 투자목적에 맞는 원칙은 반드시 고수해야한다. 일례로 재테크 목적으로 여윳돈을 굴리려는 20~30대 젊은 투자자라면 수익성과 환금성이 겸비된다면 매력적인 투자처가 될 것이다. 반면 은퇴를 눈앞에 둔 50~60대 투자자라면 당장 눈앞에 보이는 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 지나치게 높은 투자수익률에 현혹돼 섣불리 사기성 매물에 투자한다면 이는 곧 투자실패로 이어질 가능성이 크고, 또 이로 인해 은퇴 이후의 제2의 삶은 감내하기 힘든 고단한 삶으로 변질될 수 있기 때문이다. 덧붙여 은퇴자를 위한 노후준비용 부동산 투자라면 시쳇말로 ‘한방’을 노리는, 즉 큰 폭의 매각차익을 기대하는 투기적 접근방식보다는 원활한 현금흐름을 담보할 수 있도록 안정적인 임대수익을 기대하고 접근해야 한다. 은퇴를 눈앞에 둔 사람이 매각차익만을 노리고 수익형 부동산에 투자하려는 것은 다소 무모해 보인다.
넷째, 수익형 부동산의 유형별 특성을 파악하고, 자신에게 적합한 투자처(투자대상)를 골라야한다. 수익형 부동산의 대표적 유형으로는 상가, 상가빌딩, 오피스텔, 지식산업센터, 소형아파트 등이 있는데, 이들 각각은 나름대로의 특성과 장단점을 가지고 있다. 먼저 상가의 경우 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있지만, 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실에서 자유롭지 못하다. 특히 신규 분양상가의 경우 매매시세 및 임대시세를 철저히 조사해야함은 물론, 시세 대비 고분양가 여부도 반드시 확인해야한다. 다음으로 상가빌딩의 경우 전통적으로 자산가들로부터 무한사랑을 받아온 대표적인 수익형 부동산임에도 지난 수년간 이어온 가격상승 피로감에 코로나19 팬데믹과 금리급등이라는 커다락 악재를 만나면서 지금은 거래마저 실종된 상태다. 향후 상당기간 인기매물과 비인기매물간 양극화현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 한편 오피스텔은 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있다. 하지만 공급이 쉬워 언제든 신축매물이 쏟아질 우려가 있고, 노후화가 진행될수록 임대료도 빠르게 하락하는 경향이 있다. 한편 최근 몇 년 사이 틈새상품으로 자리 잡은 지식산업센터의 경우 일반 오피스에 비해 상대적으로 공급가격이 저렴하고 세제혜택도 많아 투자수요가 꾸준하고, 무엇보다 임차인이 법인기업이어서 장기계약을 맺을 수 있다는 점이 매력적이다. 다만 근래 들어 공급이 빠르게 늘어나다보니 임대수익률이 떨어지고 있어 옥석가리기는 불가피해 보인다. 반면 소형아파트의 경우 관리비가 저렴하고 오피스텔에 비해 상대적으로 전용률도 높아 비교적 안정적인 임대수요를 유지할 수 있고, 설령 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있어 매력적이다. 다만 각종 정부규제가 다주택자를 타깃으로 하고 있는 만큼 투자에 앞서 향후 세금부담문제 등을 충분히 검토하고 접근해야 할 것이다.